Quel est l’arrondissement le moins cher de Paris ? Classement et prix immobiliers

Paris est la ville la plus chère de France pour l’immobilier. Pourtant, l’arrondissement le moins cher de Paris dépend fortement de votre projet : achat, location, investissement locatif ou fiscalité locale.

Même dans ses arrondissements les plus accessibles, le marché immobilier parisien reste nettement plus cher que dans la plupart des grandes villes françaises. À titre de comparaison, les prix moyens à Lyon, Bordeaux ou Nantes sont souvent inférieurs de 30 à 50 % à ceux observés dans les arrondissements les moins chers de la capitale.

On appelle généralement arrondissement le moins cher de Paris celui où le prix moyen au mètre carré est le plus faible à l’achat ou à la location. Cette notion varie selon plusieurs critères : type de bien, proximité des transports, attractivité du quartier et évolution du marché immobilier local.

Pour les acheteurs qui se demandent où acheter le moins cher à Paris ou comment trouver un appartement pas cher à Paris, les arrondissements situés dans l’est parisien concentrent aujourd’hui les prix immobiliers les plus accessibles de la capitale.

À l’achat, l’arrondissement le moins cher de Paris est aujourd’hui le 19ᵉ arrondissement. Il est suivi par les 20ᵉ, 13ᵉ, 18ᵉ et 12ᵉ arrondissements. À la location, le 19ᵉ reste également le moins cher, mais l’ordre des arrondissements suivants diffère légèrement. Ces secteurs restent les plus accessibles du marché immobilier parisien, tout en offrant une bonne desserte en transports et un potentiel locatif solide.

Pour les acheteurs qui se demandent où acheter à Paris pas cher, les arrondissements situés dans l’est parisien concentrent aujourd’hui les prix immobiliers les plus accessibles de la capitale.

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Définition : arrondissement le moins cher de Paris

L’expression arrondissement le moins cher de Paris désigne l’arrondissement où le prix moyen au mètre carré est le plus faible sur le marché immobilier parisien. Ce classement peut varier selon les périodes, mais les 19ᵉ, 20ᵉ, 13ᵉ, 18ᵉ et 12ᵉ arrondissements figurent actuellement parmi les plus accessibles à l’achat.

Quels sont les arrondissements les moins chers de Paris ?

Le classement ci-dessous permet de comparer rapidement les prix immobiliers à Paris par arrondissement pour les secteurs les plus abordables de la capitale, à la fois à l’achat et à la location.

	À la location(1) (en €/m²)	À l’achat(2) (en €/m²)
19e arrondissement	27,70	7 530
20e arrondissement	28,64	8 170
13e arrondissement	30,36	8 510
18e arrondissement	29,80	8 520
12e arrondissement	30,26	8 550

(1) Loyer de référence médian au mètre carré (chiffres 2025, source : data.gouv.fr)
(2) Prix au m² standardisés des appartements anciens au 1er trimestre 2026, source : Notaires du Grand Paris.

Classement rapide des arrondissements les moins chers de Paris

• 19ᵉ arrondissement : l’arrondissement le moins cher de Paris.
• 20ᵉ arrondissement : le deuxième arrondissement le plus accessible.
• 13ᵉ arrondissement : prix encore inférieurs à la moyenne parisienne.
• 18ᵉ arrondissement : grande diversité de prix selon les quartiers.
• 12ᵉ arrondissement : arrondissement familial avec des prix encore sous la moyenne parisienne.

Top 5 des arrondissements de Paris les moins chers

1. 19^e arrondissement, le moins cher à tous les niveaux

Pour les appartements anciens, le 19^e arrondissement est le moins cher de Paris, avec un prix standardisé de 7 530 €/m² au 1er trimestre 2026. À l’inverse, le 6^e arrondissement atteint 14 060 €/m².

Points forts

• Espaces verts : il est idéal pour les Parisiens recherchant de l’espace grâce à de grands poumons verts comme le Parc de la Villette et les Buttes-Chaumont.
• Accessibilité : zone bien desservie par les transports en commun (Métro 5 et 7).
• Ambiance : dynamique et populaire, en forte évolution, notamment autour du canal de l’Ourcq et du bassin de la Villette.
• Opportunité : le secteur Pont-de-Flandre/Ourcq propose souvent des prix très attractifs.

2. 20^e arrondissement

Situé à l’est de Paris, le 20ᵉ arrondissement (Ménilmontant, Belleville) reste l’un des plus abordables et des plus authentiques de la capitale.

Points forts

• Vie de quartier : très dynamique, avec une ambiance populaire appréciée.
• Culture et patrimoine : proximité du Père Lachaise, de la Flèche d’Or, du théâtre de la Colline.
• Potentiel locatif : la forte demande rend le secteur intéressant pour l’investisseur cherchant à louer facilement.

3. 13^e arrondissement

Le 13^e, célèbre pour son quartier asiatique, est un arrondissement vivant, facilement accessible, avec de grands immeubles modernes.

Points forts

• Architecture : un mélange d’immeubles anciens et de tours modernes (quartiers de la Place d’Italie et de la BNF).
• Ambiance dynamique et étudiante.
• Opportunité : un secteur idéal pour l’investissement locatif, avec une forte demande et un bon taux de rendement.

4. 18^e arrondissement

Le 18^e est un arrondissement plein de contraste, allant des quartiers touristiques de Montmartre aux secteurs plus populaires de la Porte de Saint-Ouen.

Points forts

• Diversité de prix : certains secteurs (comme le sud de Montmartre) sont très prisés et plus chers, d’autres beaucoup plus abordables.
• Accessibilité : excellente desserte en transport (Métro 4, 12, 13).
• Proximité de la banlieue : les zones proches de la Porte de Clignancourt et de Saint-Ouen offrent les prix les plus bas.
• Travaux : certains secteurs sont en pleine évolution, offrant des opportunités de travaux à valoriser.

5. 12^e arrondissement

Situé au sud-est et s’étendant jusqu’au Bois de Vincennes, le 12^e est très prisé par les familles grâce à ses grands espaces et sa tranquillité, tout en conservant un prix sous la moyenne parisienne.

Points forts

• Cadre de vie : plusieurs quartiers familiaux et résidentiels (Bercy, Nation, Daumesnil).
• Qualité de vie.
• Espaces verts : proximité du Bois de Vincennes.
• Transports : nombreuses lignes de métro, proximité de la Gare de Lyon.

Certains secteurs du 19ᵉ, du 20ᵉ ou du 18ᵉ arrondissement comptent parmi les quartiers les moins chers de Paris, avec des dynamiques immobilières très différentes selon l’environnement immédiat ou la qualité des immeubles.

Quelques notions utiles pour comprendre les prix immobiliers à Paris

Plusieurs notions permettent d’analyser les écarts de prix entre les arrondissements de Paris :

• Prix au mètre carré : indicateur de référence du marché immobilier, calculé en divisant le prix de vente d’un bien par sa surface habitable.
• Rendement locatif : rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien immobilier.
• Valeur locative cadastrale : valeur théorique utilisée par l’administration fiscale pour calculer certains impôts locaux comme la taxe foncière.

Questions fréquentes

Quel est l’arrondissement de Paris le moins cher en impôts locaux ?

Il n’existe pas réellement d’arrondissement de Paris systématiquement moins cher que les autres en impôts locaux. Le montant de la taxe foncière dépend principalement de la valeur locative cadastrale propre à chaque bien et du taux d’imposition applicable. Le prix de vente moyen d’un arrondissement ne permet donc pas, à lui seul, de prévoir le montant de cet impôt.

À Paris, le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties s’établissait à 20,5 % en 2025, soit l’un des taux les plus faibles parmi les grandes villes françaises. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reposent également sur la valeur locative cadastrale, mais avec leurs propres règles et taux. Pour comprendre ce calcul, consultez notre guide sur la valeur locative cadastrale et la taxe foncière.

Quel est l’arrondissement le moins cher de Paris en location ?

Le 19ème arrondissement est le moins cher de Paris en loyer. Si vous êtes locataire et souhaitez habiter intramuros tout en préservant votre budget, il est l’un des arrondissements à explorer en premier.

Quel est l’arrondissement de Paris le moins cher pour investir dans l’immobilier ?

Le 19^e arrondissement est celui qui propose le prix au mètre carré le plus faible, suivi des 20^e, 13^e, 18^e et 12^e arrondissements. Ces secteurs peuvent également présenter un intérêt pour l’investissement locatif, selon le quartier, le type de bien et son prix d’achat. Consultez aussi notre guide sur le rendement locatif à Paris.

Pour approfondir votre réflexion, il peut être utile d’analyser plus précisément chaque arrondissement. Certains secteurs du 19ᵉ, du 20ᵉ ou du 18ᵉ arrondissement présentent par exemple des dynamiques immobilières très différentes selon les quartiers, l’environnement immédiat ou la qualité des immeubles.

Les autres arrondissements en dehors de l’hypercentre et du très chic 16e peuvent également offrir de bonnes opportunités (arrondissements 9 à 15).

👉 Le 19e arrondissement reste aujourd’hui l’arrondissement le moins cher de Paris pour investir dans l’immobilier intramuros.

Pourquoi les arrondissements de l’est de Paris sont-ils moins chers ?

Les arrondissements de l’est parisien sont historiquement plus abordables pour plusieurs raisons. Ils se situent plus loin du centre historique et des quartiers les plus prestigieux de la capitale. Ils présentent également une proportion plus importante d’immeubles des années 1950 à 1980, généralement moins valorisés que les immeubles haussmanniens du centre et de l’ouest parisien. Enfin, ces secteurs ont longtemps été plus populaires, même si plusieurs quartiers du 19ᵉ, du 20ᵉ ou du 18ᵉ connaissent aujourd’hui une forte transformation urbaine.

Contacter un chasseur immobilier vous permet de trouver l’arrondissement de Paris le moins cher dans votre situation particulière et de cocher vos différents critères tout en optimisant votre investissement.

En résumé, les arrondissements les moins chers de Paris se situent principalement dans l’est de la capitale. À l’achat, le 19ᵉ arrondissement arrive en tête, suivi par les 20ᵉ, 13ᵉ, 18ᵉ et 12ᵉ arrondissements. Ces secteurs restent parmi les plus accessibles de Paris, avec des écarts importants selon les quartiers et la qualité des immeubles.

Sources et données du marché immobilier

Les données de prix et de loyers mentionnées dans cet article reposent sur les statistiques publiques disponibles les plus récentes.

• Indices immobiliers des Notaires du Grand Paris
• Données publiques de data.gouv.fr sur les loyers de référence à Paris
• Analyses du marché immobilier parisien réalisées par Early Birds