Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP, est un régime fiscal intéressant pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en allégeant leur fiscalité. Il permet en effet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs et notamment de réduire voire d’annuler l’impôt sur les revenus locatifs. Mais il ne suffit pas de louer un appartement meublé pour bénéficier du statut ! Ce guide vous explique les conditions à remplir, les limites du LMNP et les plafonds à ne pas dépasser.
Vous souhaitez compléter vos revenus et envisagez la location meublée ? Le statut LMNP peut être la bonne solution pour dégager des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un abattement fiscal intéressant. Confiez votre projet à un chasseur immobilier à Paris pour simplifier votre achat et maximiser vos loyers.
Ce qu’il faut retenir
- Le plafond LMNP est de 23 000 € de recettes par année par foyer fiscal (ou la moitié des revenus). Au-delà, la location est considérée comme une activité professionnelle.
- Les plafonds fiscaux dépendent du régime (micro-BIC pour un abattement forfaitaire, réel simplifié pour déduire les charges).
- Le régime micro-BIC en LMNP permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers déclarés.
- Le dispositif est avantageux sur le plan fiscal, mais peut être gourmand en temps/frais comptables.
Quelles sont les conditions pour être en LMNP ?
Une mise en location meublée est considérée comme une activité non-professionnelle si elle remplit au moins une des deux conditions suivantes :
- Les recettes annuelles brutes du foyer fiscal tirées de la location sont inférieures à 23 000 €. Elles correspondent à la somme des loyers, des charges et des indemnités d’assurance en cas de défaillance du locataire (si pertinent).
- La somme annuelle des loyers est inférieure au montant total des autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, notamment). Les revenus nets sont pris en compte, après déduction des charges et abattements, mais avant déduction des charges et des déficits antérieurs. Les revenus exonérés d’impôts ne sont pas pris en compte.
Existe-t-il une limite de loyer ou un plafond de revenus ?
En dehors des conditions de recettes pour le loueur, le statut LMNP n’impose pas de limite de loyer ni de plafond de revenus à respecter pour les locataires. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes donc libre de louer votre appartement ou maison au montant de votre choix, à des personnes avec tous types de revenus.
L’info du chasseur immobilier
Les conditions d’accès au statut LMNP concernent le foyer fiscal et non le seul propriétaire du bien immobilier mis en location meublée. La somme des recettes ne doit donc pas excéder 50% du montant total des revenus du ou de la propriétaire, de son ou sa conjoint(e) ou partenaire de pacs, mais aussi des enfants et autres personnes fiscalement à charge.
Que se passe-t-il en cas de dépassement du plafond LMNP ?
En cas de dépassement du seuil LMNP (recettes supérieures à 23 000 € et somme des loyers supérieure aux autres revenus d’activité du foyer), l’investisseur est considéré comme loueur professionnel et tombe donc sous le statut LMP. Il est alors automatiquement assujetti au régime réel d’imposition, ce qui implique une fiscalité différente et souvent moins avantageuse.
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Les plafonds liés aux régimes fiscaux du statut LMNP
Les revenus locatifs LMNP sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction des revenus, il est possible de choisir entre le régime micro-BIC, donnant droit à un abattement, et le régime de bénéfice réel, qui permet de déduire les frais et les charges. Chacun des deux régimes implique de respecter certains plafonds. Les revenus LMNP sont dans tous les cas soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
Les plafonds du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC donne droit à un abattement forfaitaire sur les revenus imposables et est donc intéressant si les charges restent inférieures à la moitié des revenus. Il n’est par contre pas possible d’en bénéficier si vous possédez un logement ou un local en indivision.
Les seuils à considérer :
- Location meublée classique : les revenus de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 77 700 €. L’abattement est de 50%.
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes (comprendre la différence entre une location saisonnière et un meublé de tourisme) : ils ne dépassent pas 188 700 €. L’abattement est de 71% (92% pour une location de meublé de tourisme classé situé en zone B2 ou C).
Les plafonds du régime réel simplifié
Le régime réel simplifié permet de déduire les frais et charges réelles. Il s’applique en cas de dépassement des seuils du micro-BIC ou par choix en cas de charges ou d’amortissement importants. Il est dans ce cas nécessaire de tenir une comptabilité et peut donc impliquer d’embaucher un expert-comptable.
L’astuce du chasseur d’appartement
Au moment de votre déclaration fiscale, le statut LMNP implique de remplir votre déclaration de revenus habituelle (n°2042), mais aussi le formulaire 2042-C-PRO. Si vous optez pour le régime réel d’imposition des bénéfices BIC, vous devez également remplir la déclaration 2031 et ses annexes sur votre espace professionnel.
Pour conclure : avantages et inconvénients du statut LMNP
Le LMNP est fiscalement attractif. Il demande néanmoins un investissement (en temps ou en coût pour déléguer) pour la gestion, la comptabilité et la veille des seuils, surtout pour les locations de courte durée de plus en plus sous les radars du gouvernement.
Un chasseur immobilier vous aide à choisir le logement qui cumule les avantages et vous permettra d’optimiser votre rendement locatif à Paris. Expliquez-nous votre situation, nous trouverons les biens adaptés à votre budget et vos objectifs, à travers le dispositif LMNP, LMP ou autre.
