La valeur locative cadastrale (VLC) est la valeur d’un bien immobilier attribuée par l’administration fiscale. Elle correspond à la valeur théorique que pourrait toucher le propriétaire s’il mettait son bien en location et sert de base d’imposition aux impôts locaux. Connaître la valeur locative cadastrale par ville permet à la fois de comprendre le montant de sa taxe foncière, mais aussi d’estimer le montant des loyers dans le cadre d’un investissement locatif. Voici comment l’obtenir.
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Ce qu’il faut retenir :
- La valeur locative cadastrale sert de base de calcul aux impôts locaux (taxe foncière, CFE).
- Malgré une formule de calcul simple, elle est difficile à déterminer soi-même.
- Elle permet d’estimer ce que peut rapporter un investissement locatif.
- Un même bien immobilier peut avoir une VLC différente selon la commune dans laquelle il est situé.
Se renseigner sur la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier
Vous pouvez tout simplement demander la fiche d’évaluation locative cadastrale d’un bien à l’administration fiscale. Il vous suffit pour cela d’envoyer une demande par courrier en précisant au moins votre nom complet (ou raison sociale si applicable) et le nom de la commune dans laquelle se situe le bien.
Puis-je calculer seul la valeur cadastrale locative ?
Calculer la valeur locative cadastrale est en principe simple. La formule de calcul est la suivante :
Valeur locative cadastrale = surface pondérée x tarif au mètre carré local de référence
Un problème se pose néanmoins : la surface pondérée comme le tarif au mètre carré local de référence sont calculés en fonction d’éléments qui ne sont pas mis à disposition du public.
- La surface pondérée a pour base la surface réelle du bien, à laquelle sont appliqués différents correctifs en fonction de facteurs tels que l’état d’entretien du bâtiment, l’emplacement dans la commune ou encore les éléments de confort (+4m2 pour l’eau courante, +5m2 pour une baignoire, +3m2 pour un WC particulier, +2m2 pour le gaz, +4m2 pour l’électricité, par exemple).
- Le tarif au mètre carré dépend de la catégorie d’immeuble (parmi huit catégories possibles) dans laquelle est classé le bien. La catégorie est choisie par comparaison, en fonction de la qualité du bien au niveau national mais aussi à l’échelle de la commune.
Il est donc très compliqué, pour ne pas dire impossible, de calculer seul la valeur cadastrale locative d’un bien.
Valeur locative cadastrale d’un logement neuf ou propriété non bâtie
Si vous achetez un logement neuf, il n’est pas possible de demander la fiche d’évaluation locative cadastrale. Il est par contre nécessaire, au moment de la construction et via le permis de construire, de communiquer la surface et les caractéristiques générales pour permettre à l’administration fiscale de déterminer sa VLC.
Petite précision néanmoins : la base imposable d’une propriété non bâtie est appelée revenu cadastral. Il est obtenu après abattement de 20% sur la valeur locative cadastrale.
Valeur locative d’un local commercial
La valeur locative des locaux professionnels (VLLP) sert de base de calcul à la taxe foncière, mais également à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il existe 38 catégories différentes (contre huit pour les habitations), notamment déterminées en fonction de l’usage et des caractéristiques physiques du commerce.
Elle est calculée de la façon suivante :
Valeur locative du local professionnel = surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
Là encore, le plus simple est de contacter l’administration via le site des impôts.
L’astuce du chasseur immobilier :
Vous êtes en droit de contester la valeur locative cadastrale de votre logement si vous considérez qu’elle est surestimée. Attention néanmoins : l’administration fiscale peut abonder en votre sens, mais également revoir la valeur à la hausse ! Il est par conséquent essentiel de bien préparer votre dossier et de faire appel à un géomètre.
Connaître la valeur locative cadastrale moyenne par ville/commune
En 2025, le loyer moyen en France est de 14 € au mètre carré. Il existe néanmoins des disparités importantes selon les villes et les spécificités du logement. Pour connaître la valeur locative cadastrale moyenne par ville, il faut donc se tourner vers des outils en ligne.
- ADIL (Agence départementale d’information pour le logement) : chaque département possède une antenne locale capable de vous renseigner.
- Observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) : il propose différents outils pour analyser les loyers du marché locatif privé.
- Bases de données publiques : les sites des impôts et de la Direction générale des Collectivités locales (DGCL) donnent accès à différentes bases de données offrant notamment des informations sur les impositions locales.
Quelle valeur locative cadastrale à Paris ?
Selon les chiffres recensés par l’Observatoire CLAMEUR, le loyer médian à Paris est de 22,20 € par mètre carré (26,62 €/m2 pour une pièce, 21,78 €/m2 pour 2 pièces, 19,06 €/m2 pour trois ou quatre pièces, 22,05 €/m2 pour cinq pièces ou plus).
Par ailleurs, et ce n’est pas un secret, Paris est une zone tendue. La valeur locative cadastrale des terrains constructibles (ils sont rares) peut être majorée jusqu’à 3 €/m2.
En plus des outils évoqués pour connaître la valeur locative cadastrale par ville, il est possible de se tourner vers l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), qui recense les loyers parisiens.
L’info du chasseur d’appartement à Paris :
Connaître la valeur cadastrale moyenne d’une ville est une information essentielle pour un investisseur. Attention toutefois aux disparités entre la valeur cadastrale moyenne et celle du bien immobilier considéré ! Faire confiance à un chasseur immobilier à Paris pour l’achat d’un appartement ou d’une maison vous permet de tenir compte des loyers réellement pratiqués localement et de maximiser la plus-value de votre rendement locatif à Paris, y compris dans les arrondissements les plus chers.
