Paris est la ville la plus chère de France pour l’immobilier. Pourtant, l’arrondissement le moins cher de Paris dépend fortement de votre projet : achat, location, investissement locatif ou fiscalité locale.
Même dans ses arrondissements les plus accessibles, le marché immobilier parisien reste nettement plus cher que dans la plupart des grandes villes françaises. À titre de comparaison, les prix moyens à Lyon, Bordeaux ou Nantes sont souvent inférieurs de 30 à 50 % à ceux observés dans les arrondissements les moins chers de la capitale.
On appelle généralement arrondissement le moins cher de Paris celui où le prix moyen au mètre carré est le plus faible à l’achat ou à la location. Cette notion varie selon plusieurs critères : type de bien, proximité des transports, attractivité du quartier et évolution du marché immobilier local.
Pour les acheteurs qui se demandent où acheter le moins cher à Paris ou comment trouver un appartement pas cher à Paris, les arrondissements situés dans l’est parisien concentrent aujourd’hui les prix immobiliers les plus accessibles de la capitale.
L’arrondissement le moins cher de Paris est aujourd’hui le 19ᵉ arrondissement, avec un prix moyen autour de 8 500 €/m² en 2025. Il est suivi par les 20ᵉ, 18ᵉ, 12ᵉ et 13ᵉ arrondissements, situés majoritairement dans l’est parisien. Ces secteurs restent les plus accessibles du marché immobilier parisien, tout en offrant une bonne desserte en transports et un potentiel locatif solide.
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Ce qu’il faut retenir
- Les arrondissements les moins chers se trouvent principalement dans l’est parisien et près du périphérique (19ᵉ à 13ᵉ).
- Le classement reste le même à l’achat comme à la location.
- Les impôts locaux suivent la même logique, avec quelques disparités locales.
- Traverser le périphérique est souvent suffisant pour obtenir un prix d’achat comme un loyer plus abordable.
Définition : arrondissement le moins cher de Paris
L’expression arrondissement le moins cher de Paris désigne l’arrondissement où le prix moyen au mètre carré est le plus faible sur le marché immobilier parisien. Ce classement peut varier légèrement selon les années, mais les arrondissements situés dans l’est de Paris (19ᵉ, 20ᵉ, 18ᵉ, 12ᵉ et 13ᵉ) restent généralement les plus accessibles.
Quels sont les arrondissements les moins chers de Paris ?
Le classement ci-dessous permet de comparer rapidement les prix immobiliers à Paris par arrondissement pour les secteurs les plus abordables de la capitale, à la fois à l’achat et à la location.
| À la location(1) (en €/m2) | À l’achat(2) (en €/m2) | |
| 19e arrondissement | 27,70 | 7 850 |
| 20e arrondissement | 28,64 | 8 290 |
| 18e arrondissement | 29,80 | 8 550 |
| 12e arrondissement | 30,26 | 8 700 |
| 13e arrondissement | 30,36 | 8 720 |
(1) Loyer de référence médian au mètre carré (chiffres 2025, source : data.gouv.fr)
(2) Prix standardisés selon la méthode des indices Notaires-INSEE (prix à fin septembre 2025, source : Chambre de notaires de Paris)
Données mises à jour selon les dernières statistiques disponibles du marché immobilier parisien (2025).
Classement rapide des arrondissements les moins chers de Paris
- 19ᵉ arrondissement : l’arrondissement le moins cher de Paris, aussi bien à l’achat qu’à la location.
- 20ᵉ arrondissement : prix encore accessibles et forte demande locative.
- 18ᵉ arrondissement : grande diversité de prix selon les quartiers.
- 12ᵉ arrondissement : arrondissement familial avec des prix encore sous la moyenne parisienne.
- 13ᵉ arrondissement : secteur dynamique avec de nombreux immeubles récents.
L’astuce du chasseur immobilier
Trouver l’endroit de Paris le moins cher implique parfois de sortir du Paris intra-muros, sans pour autant renoncer au dynamisme économique et culturel de la capitale. Consultez notre top 10 des villes proches de Paris pas chères, où acheter sans se ruiner. L’endroit idéal où poser vos valises se trouve peut-être à Aubervilliers (3 400 €, avec présence du métro 12 et du futur M15) ou à Corbeil-Essonnes (sur le RER D, 2 300 €/m²) !
Top 5 des arrondissements de Paris les moins chers
1. 19e arrondissement, le moins cher à tous les niveaux
L’arrondissement de Paris le moins cher, toutes catégories confondues, est le 19e avec un prix au mètre carré en 2025 de 8 720 € : bien loin du 6e, l’arrondissement de Paris le plus cher (16 000 €/m2).
Points forts
- Espaces verts : il est idéal pour les Parisiens recherchant de l’espace grâce à de grands poumons verts comme le Parc de la Villette et les Buttes-Chaumont.
- Accessibilité : zone bien desservie par les transports en commun (Métro 5 et 7).
- Ambiance : dynamique et populaire, en forte évolution, notamment autour du canal de l’Ourcq et du bassin de la Villette.
- Opportunité : le secteur Pont-de-Flandre/Ourcq propose souvent des prix très attractifs.
2. 20e arrondissement
Situé à l’est de Paris, le 20ᵉ arrondissement (Ménilmontant, Belleville) reste l’un des plus abordables et des plus authentiques de la capitale.
Points forts
- Vie de quartier : très dynamique, avec une ambiance populaire appréciée.
- Culture et patrimoine : proximité du Père Lachaise, de la Flèche d’Or, du théâtre de la Colline.
- Potentiel locatif : la forte demande rend le secteur intéressant pour l’investisseur cherchant à louer facilement
Certains secteurs du 19ᵉ, du 20ᵉ ou du 18ᵉ arrondissement comptent parmi les quartiers les moins chers de Paris, avec des dynamiques immobilières très différentes selon l’environnement immédiat ou la qualité des immeubles.
3. 18e arrondissement
Le 18e est un arrondissement plein de contraste, allant des quartiers touristiques de Montmartre aux secteurs plus populaires de la Porte de Saint-Ouen.
Points forts
- Diversité de prix : certains secteurs (comme le sud de Montmartre) sont très prisés et plus chers, d’autres beaucoup plus abordables.
- Accessibilité : excellente desserte en transport (Métro 4, 12, 13).
- Proximité de la banlieue : les zones proches de la Porte de Clignancourt et de Saint-Ouen offrent les prix les plus bas.
- Travaux : certains secteurs sont en pleine évolution, offrant des opportunités de travaux à valoriser.
4. 12e arrondissement
Situé au sud-est et s’étendant jusqu’au Bois de Vincennes, le 12e est très prisé par les familles grâce à ses grands espaces et sa tranquillité, tout en conservant un prix sous la moyenne parisienne.
Points forts
- Cadre de vie : plusieurs quartiers familiaux et résidentiels (Bercy, Nation, Daumesnil).
- Qualité de vie.
- Espaces verts : proximité du Bois de Vincennes.
- Transports : nombreuses lignes de métro, proximité de la Gare de Lyon.
5. 13e arrondissement
Le 13e, célèbre pour son quartier asiatique, est un arrondissement vivant, facilement accessible, avec de grands immeubles modernes.
Points forts
- Architecture : un mélange d’immeubles anciens et de tours modernes (quartiers de la Place d’Italie et de la BNF).
- Ambiance dynamique et étudiante.
- Opportunité : un secteur idéal pour l’investissement locatif, avec une forte demande et un bon taux de rendement.
Réponse rapide
L’arrondissement le moins cher de Paris est aujourd’hui le 19ᵉ arrondissement. Il est suivi par les 20ᵉ, 18ᵉ, 12ᵉ et 13ᵉ arrondissements. Ces secteurs de l’est parisien présentent les prix immobiliers les plus accessibles de la capitale, que ce soit pour l’achat ou pour la location.
Quelques notions utiles pour comprendre les prix immobiliers à Paris
Plusieurs notions permettent d’analyser les écarts de prix entre les arrondissements de Paris :
- Prix au mètre carré : indicateur de référence du marché immobilier, calculé en divisant le prix de vente d’un bien par sa surface habitable.
- Rendement locatif : rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien immobilier.
- Valeur locative cadastrale : valeur théorique utilisée par l’administration fiscale pour calculer certains impôts locaux comme la taxe foncière.
Questions fréquentes
Quel est l’arrondissement de Paris le moins cher en impôts locaux ?
Il n’existe pas réellement d’arrondissement moins cher que les autres en impôts locaux à Paris. La taxe foncière dépend avant tout de la valeur locative cadastrale du logement et non uniquement de l’arrondissement. Dans la pratique, les biens situés dans les arrondissements les moins chers de Paris (19ᵉ, 20ᵉ, 18ᵉ, 13ᵉ…) peuvent mécaniquement générer une fiscalité légèrement plus faible.
Paris est la grande ville de France où la taxe foncière est la moins élevée. Cet impôt local est indexé sur la valeur locative cadastrale, un loyer théorique calculé en fonction du type de bien (appartement/maison), sa superficie, sa localisation et ses éléments de confort. Il n’est pas possible de déterminer le prix de la taxe foncière à Paris par arrondissement, même si les impôts locaux les moins chers sont généralement dans les arrondissements les plus abordables. La taxe d’habitation, due sur les résidences secondaires, et la taxe d’ordures ménagères suivent la même logique.
Quel est l’arrondissement le moins cher de Paris en location ?
Le 19ème arrondissement est le moins cher de Paris en loyer. Si vous êtes locataire et souhaitez habiter intramuros tout en préservant votre budget, il est l’un des arrondissements à explorer en premier.
Quel est l’arrondissement de Paris le moins cher pour investir dans l’immobilier ?
Le 19ème arrondissement est celui qui propose le prix au mètre carré le plus faible, suivi par les autres arrondissements de l’est parisien (20, 18, 12 et 13e). Ces arrondissements sont également intéressants en termes de rendement locatif puisqu’ils bénéficient d’une forte demande.
Pour approfondir votre réflexion, il peut être utile d’analyser plus précisément chaque arrondissement. Certains secteurs du 19ᵉ, du 20ᵉ ou du 18ᵉ arrondissement présentent par exemple des dynamiques immobilières très différentes selon les quartiers, l’environnement immédiat ou la qualité des immeubles.
Les autres arrondissements en dehors de l’hypercentre et du très chic 16e peuvent également offrir de bonnes opportunités (arrondissements 9 à 15).
👉 Le 19e arrondissement reste aujourd’hui l’arrondissement le moins cher de Paris pour investir dans l’immobilier intramuros.
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Pourquoi les arrondissements de l’est de Paris sont-ils moins chers ?
Les arrondissements de l’est parisien sont historiquement plus abordables pour plusieurs raisons. Ils se situent plus loin du centre historique et des quartiers les plus prestigieux de la capitale. Ils présentent également une proportion plus importante d’immeubles des années 1950 à 1980, généralement moins valorisés que les immeubles haussmanniens du centre et de l’ouest parisien. Enfin, ces secteurs ont longtemps été plus populaires, même si plusieurs quartiers du 19ᵉ, du 20ᵉ ou du 18ᵉ connaissent aujourd’hui une forte transformation urbaine.
Contacter un chasseur immobilier vous permet de trouver l’arrondissement de Paris le moins cher dans votre situation particulière et de cocher vos différents critères tout en optimisant votre investissement.
En résumé, les arrondissements les moins chers de Paris se situent principalement dans l’est de la capitale. Le 19ᵉ arrondissement arrive en tête, suivi par les 20ᵉ, 18ᵉ, 12ᵉ et 13ᵉ arrondissements. Ces secteurs offrent aujourd’hui les prix immobiliers les plus accessibles de Paris, tout en restant bien desservis et attractifs pour l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif.
Sources et données du marché immobilier
Les données de prix et de loyers mentionnées dans cet article reposent sur les statistiques publiques disponibles les plus récentes.
- Indices immobiliers des Notaires du Grand Paris
- Données publiques de data.gouv.fr sur les loyers de référence à Paris
- Analyses du marché immobilier parisien réalisées par Early Birds
À retenir
- Le 19ᵉ arrondissement est aujourd’hui l’arrondissement le moins cher de Paris.
- Les 20ᵉ, 18ᵉ, 12ᵉ et 13ᵉ arrondissements complètent le classement des secteurs les plus abordables.
- Les prix immobiliers les plus bas se trouvent généralement dans l’est parisien et près du périphérique.
- Certains quartiers de ces arrondissements connaissent une forte transformation urbaine.
