Conditions suspensives du compromis de vente : définition et exemples

Les conditions suspensives du compromis de vente sont des clauses juridiques essentielles qui permettent de sécuriser un achat immobilier en subordonnant la vente à la réalisation de certains événements, comme l’obtention d’un crédit.

Dans ce guide, nous expliquons ce que sont les conditions suspensives, comment elles fonctionnent, quelles sont les plus courantes dans un achat immobilier, et en quoi elles se distinguent des autres types de clauses prévues dans un compromis de vente.

Définition : une condition suspensive du compromis de vente est une clause juridique qui suspend la réalisation définitive d’une vente immobilière tant qu’un événement précis et incertain ne s’est pas produit, comme l’obtention d’un prêt immobilier ou la vente préalable d’un autre bien.

Conditions suspensives du compromis de vente : les points essentiels à retenir

• elles permettent de sécuriser un achat immobilier avant la signature définitive chez le notaire ;
• elles suspendent la vente jusqu’à la réalisation d’un événement précis (obtention d’un prêt, vente d’un bien, etc.) ;
• si la condition ne se réalise pas sans faute de l’acquéreur et conformément aux modalités prévues dans l’avant-contrat, la vente peut devenir caduque et les sommes versées sont en principe restituées ;
• les conditions suspensives sont généralement prévues dans le compromis ou la promesse de vente ;
• elles doivent être rédigées avec précision pour éviter tout litige entre vendeur et acquéreur.

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Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Condition suspensive ou clause suspensive : quelle différence ? Dans le langage immobilier, les deux expressions sont souvent utilisées comme synonymes. Plus précisément, la condition suspensive est l’événement futur et incertain dont dépend la vente, tandis que la clause suspensive est la disposition du compromis ou de la promesse qui prévoit cette condition. Par exemple, l’obtention d’un prêt est une condition suspensive ; le paragraphe de l’avant-contrat qui en fixe le montant, la durée et les modalités constitue la clause suspensive.

Une condition suspensive est une clause insérée dans le compromis de vente. Elle suspend la réalisation de la vente jusqu’à la survenue d’un événement incertain. Son objectif principal est de protéger l’acquéreur en lui permettant d’annuler l’achat du bien immobilier si cet événement ne se produit pas. Par exemple, si vous n’obtenez pas votre crédit, la clause suspensive vous permet de vous désengager sans pénalité.

Peut-on annuler un achat immobilier grâce à une condition suspensive ?

Oui, lorsque la condition suspensive prévue dans le compromis ne se réalise pas sans faute de l’acquéreur et dans les conditions prévues par l’avant-contrat. Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas le prêt correspondant aux caractéristiques prévues malgré les démarches requises, la vente peut devenir caduque et les sommes versées doivent en principe lui être restituées. En revanche, si l’acquéreur a lui-même empêché la réalisation de la condition, il peut perdre le bénéfice de cette protection.

Comment fonctionne une condition suspensive ?

Lorsqu’une condition suspensive n’est pas réalisée, le projet de vente est annulé. Voici comment cela fonctionne en pratique :

• La condition suspensive doit être rédigée précisément dans l’avant-contrat, avec l’événement attendu et, le cas échéant, un délai et des modalités à respecter.
• L’acquéreur doit accomplir les démarches prévues pour permettre sa réalisation. Pour un financement, il doit notamment solliciter un prêt conforme aux caractéristiques indiquées dans la clause.
• Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, l’acquéreur doit en informer le vendeur et/ou le notaire selon les modalités prévues dans l’avant-contrat et fournir les justificatifs nécessaires.
• Lorsque la défaillance de la condition n’est pas imputable à l’acquéreur, l’avant-contrat devient en principe caduc et les sommes versées doivent être restituées.
• Pour la condition suspensive d’obtention de prêt, les sommes versées sont immédiatement et intégralement remboursables sans retenue ni indemnité. Si elles ne sont pas remboursées, elles produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.

Condition suspensive et condition résolutoire : quelle différence ?

L’article 1304 du Code Civil définit les obligations conditionnelles, c’est-à-dire celles qui dépendent d’un événement futur et incertain :

« L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. »

En résumé, la transaction est confirmée lorsque les conditions suspensives sont remplies (l’acquéreur obtient son prêt, par exemple). Au contraire, la transaction est annulée si une clause résolutoire est remplie.

L’info du chasseur immobilier

Pour une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier, le délai prévu dans le compromis est généralement de 45 à 60 jours. La loi impose toutefois une durée minimale d’un mois à compter de la signature de l’avant-contrat. Pendant ce délai, l’acquéreur doit effectuer les démarches de financement correspondant aux caractéristiques prévues dans la clause : montant, durée, taux maximal éventuel et nombre de banques à solliciter.

Quelles sont les conditions suspensives courantes ?

Les conditions suspensives les plus courantes dans un compromis de vente concernent l’obtention d’un prêt immobilier, la vente préalable d’un autre bien, l’obtention d’une autorisation administrative ou encore l’absence d’une contrainte juridique empêchant le projet de l’acquéreur. La condition d’obtention de prêt est de loin la plus fréquente lorsqu’un achat est financé à crédit.

Exemples de conditions suspensives dans un compromis de vente :

• obtention d’un prêt immobilier correspondant aux caractéristiques prévues dans le compromis ;
• vente préalable d’un autre bien immobilier lorsque l’acquéreur doit vendre pour pouvoir acheter ;
• obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative nécessaire au projet de l’acquéreur ;
• absence d’exercice d’un droit de préemption lorsqu’il est susceptible de s’appliquer ;
• absence de servitude ou de contrainte d’urbanisme incompatible avec le projet de l’acquéreur ;
• obtention d’une autorisation particulière, par exemple un changement d’usage ou une autorisation de copropriété lorsque le projet l’exige.

Toutes ces conditions ne figurent pas systématiquement dans un compromis : elles sont adaptées au bien, au financement et au projet de l’acquéreur.

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Quelles autres clauses peuvent être ajoutées à un compromis de vente ?

De nombreux types de clauses peuvent figurer sur un compromis de vente.

En plus des conditions suspensives et des conditions résolutoires, un compromis de vente peut inclure d’autres types de clauses.

1. Condition potestative : sa réalisation dépend de la volonté de l’une des parties. En droit des contrats, est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Dans un compromis de vente, une clause laissant à l’une des parties la possibilité de décider seule si elle souhaite finalement s’engager doit donc être rédigée avec une grande prudence.
2. Condition casuelle : elle est l’opposée d’une condition potestative puisqu’elle est liée à un événement extérieur aléatoire. Elle dépend donc du hasard.
3. Condition mixte : elle relève à la fois d’un élément extérieur et de la volonté de l’une des parties.

À retenir : dans un compromis de vente immobilier, les conditions suspensives permettent de sécuriser l’acheteur en rendant la vente dépendante de certains événements comme l’obtention d’un prêt, la vente d’un autre bien ou l’absence de droit de préemption.

Pour conclure

Un chasseur immobilier (ou une chasseuse !) vous aide à identifier les clauses suspensives utiles

Comprendre les conditions suspensives et autres conditions d’un compromis de vente est essentiel pour sécuriser l’achat d’un appartement ou d’une maison. Vous pouvez vous lancer seul(e) dans l’aventure, mais vous avez tout intérêt à vous faire accompagner !

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