Compromis de vente entre particuliers : comment le signer sans notaire ?

Un compromis de vente entre particuliers peut être signé sans notaire. Vendeur et acheteur peuvent rédiger et signer eux-mêmes cet avant-contrat sous signature privée. Le compromis les engage réciproquement sur le bien, le prix et les conditions convenues, sous réserve notamment du délai légal de rétractation dont bénéficie l’acquéreur non professionnel d’un logement et des éventuelles conditions suspensives.

Cette possibilité ne signifie pas que la rédaction soit anodine. Le compromis organise une grande partie de la vente définitive et doit être accompagné des informations et documents requis selon le bien. Une clause imprécise, une condition suspensive mal rédigée ou une annexe manquante peut avoir des conséquences importantes. Pour cette raison, les Notaires de France recommandent de confier la rédaction de l’avant-contrat à un professionnel, même lorsqu’une signature entre particuliers est juridiquement possible.

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Tout comprendre du compromis de vente entre particuliers

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique, est un avant-contrat. Il engage réciproquement le vendeur et l’acheteur à conclure la vente à un prix et des conditions définis.

L’article 1589 du Code civil le définit comme suit :

« La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »

Compromis de vente entre particuliers : repères juridiques

• Nature juridique : avant-contrat engageant vendeur et acheteur.
• Fondement légal : article 1589 du Code civil.
• Effet principal : engagement réciproque de vendre et d’acheter.
• Signature : possible entre particuliers ou devant notaire.
• Délai de rétractation : 10 jours pour l’acquéreur non professionnel d’un logement, dans les conditions prévues par la loi.
• Étape suivante : signature de l’acte authentique chez le notaire.

Est-il obligatoire de passer par un notaire ?

Non, le recours à un notaire n’est pas obligatoire pour signer un compromis de vente entre particuliers. Le vendeur et l’acheteur peuvent conclure un compromis sous signature privée. Ils doivent toutefois veiller à ce que l’acte contienne les clauses nécessaires et que les documents obligatoires soient remis ou annexés dans les conditions prévues par la loi.

Le recours au notaire reste fortement recommandé lorsque la situation présente une difficulté juridique, patrimoniale ou financière. Son intervention permet notamment de vérifier le titre de propriété, la capacité des parties, les clauses de l’avant-contrat, les conditions suspensives et les documents relatifs au bien ou à la copropriété.

Il faut par ailleurs distinguer la forme de l’acte de la nature de l’avant-contrat. Un compromis peut être établi sous signature privée ou par acte authentique. Exception notable : lorsqu’une promesse de vente immobilière consentie par une personne physique est prévue pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être constatée par acte authentique.

Un dépôt de garantie peut être prévu dans le compromis. En pratique, son montant est souvent compris entre 5 % et 10 % du prix, mais son versement n’est pas systématique. Pour l’acquisition d’un logement par un acquéreur non professionnel, la loi encadre strictement le moment auquel une somme peut être reçue : avant l’expiration du délai de rétractation, un versement n’est notamment possible que dans les cas prévus par la loi, par exemple lorsqu’il est reçu par un professionnel disposant de la garantie financière requise.

L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de sa remise dans les conditions prévues par la loi, et non simplement à compter du jour de la signature. Le vendeur ne bénéficie pas du même droit de rétractation.

Compromis de vente et promesse de vente : quelles différences ?

La principale différence entre le compromis et la promesse de vente réside dans l’engagement de l’acquéreur :

1. Compromis de vente : promesse symétrique, les deux parties s’engagent.
2. Promesse de vente : promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acquéreur.

Peut-on signer un compromis de vente entre particuliers sans notaire ?

Oui, il est possible de signer un compromis de vente entre particuliers sans passer immédiatement par un notaire. Dans ce cas, le compromis est établi sous signature privée et engage juridiquement les deux parties. Il doit cependant contenir les clauses nécessaires à la vente et être accompagné des informations et documents requis selon le bien, ainsi que des conditions suspensives applicables au projet.

Qui rédige le compromis de vente entre particuliers ?

Dans une vente entre particuliers, le vendeur et l’acheteur peuvent rédiger eux-mêmes le compromis. Ils peuvent également en confier la rédaction à un professionnel compétent, notamment un notaire. Cette seconde solution apporte une sécurité supplémentaire : l’avant-contrat fixe des engagements importants et doit tenir compte de la situation des parties, du financement, des caractéristiques juridiques du bien et des documents à annexer. Un modèle générique ne permet pas toujours de traiter correctement ces particularités.

Que doit contenir un compromis de vente entre particuliers ?

Un compromis de vente entre particuliers doit contenir certaines informations essentielles pour être valide et conforme à la loi.

Quelles informations prévoir dans le compromis ?

Le contenu exact dépend du bien et de la situation des parties. L’avant-contrat doit néanmoins permettre d’identifier précisément l’opération et d’organiser les conditions dans lesquelles la vente pourra être définitivement réalisée.

• l’identité du vendeur et de l’acquéreur ;
• la désignation précise du bien et des droits vendus ;
• le prix et ses modalités de paiement ;
• l’indication du recours ou non à un prêt immobilier ;
• les conditions suspensives applicables ;
• les droits et obligations des parties ;
• la date ou l’échéance prévue pour la signature de l’acte définitif et les conséquences d’un éventuel dépassement ;
• le cas échéant, les modalités relatives au dépôt de garantie.

À ces clauses s’ajoutent les documents qui doivent être remis ou annexés selon la nature du bien. Le dossier de diagnostic technique en fait notamment partie. Pour un lot de copropriété, des informations et documents supplémentaires relatifs à la copropriété doivent également être communiqués à l’acquéreur.

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives permettent de prévoir que la vente ne se réalisera que si certains événements se produisent. Lorsque l’acte indique que l’acquisition est financée, même partiellement, par un prêt immobilier relevant du régime légal applicable, il est conclu sous condition suspensive d’obtention de ce financement. La durée prévue pour obtenir le prêt ne peut alors être inférieure à un mois.

D’autres conditions peuvent être prévues selon le projet : vente préalable d’un autre bien, absence de certaines servitudes ou obtention d’une autorisation particulière, par exemple. Leur rédaction doit être suffisamment précise pour déterminer dans quelles circonstances les parties seront libérées de leur engagement.

Compromis de vente entre particuliers : les points à retenir

• le compromis de vente est un avant-contrat engageant juridiquement vendeur et acheteur ;
• il peut être signé entre particuliers sous seing privé ou devant notaire ;
• il fixe le prix, les conditions de la vente et les délais de réalisation ;
• l’acquéreur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours ;
• le compromis doit intégrer les diagnostics techniques et les conditions suspensives ;
• la signature de l’acte authentique chez le notaire intervient ensuite pour finaliser la transaction.

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Dans une acquisition accompagnée par Early Birds, notre rôle n’est pas de nous substituer au notaire ni de rédiger l’avant-contrat. En revanche, nous aidons l’acquéreur à identifier les points qui doivent être sécurisés avant la signature : cohérence de l’offre et du financement, conditions suspensives, diagnostics, documents de copropriété, travaux votés ou envisagés et autres éléments susceptibles d’influencer sa décision.

Notre analyse ne s’arrête pas au compromis. Elle porte également sur le bien, l’immeuble, la copropriété et son environnement, avec notamment une enquête de voisinage systématique dans les acquisitions que nous accompagnons. Les éléments utiles à la décision sont ensuite restitués à l’acquéreur dans un compte rendu écrit, afin qu’il puisse s’engager avec une vision aussi complète que possible de son achat.