Les plafonds LMNP déterminent si un investisseur peut rester sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Très utilisé pour l’investissement locatif, ce régime fiscal permet de percevoir des loyers issus d’une location meublée tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique. Pour conserver ce statut, il est toutefois nécessaire de respecter certains seuils de recettes et plusieurs conditions liées aux revenus du foyer fiscal. Ce guide explique les plafonds LMNP, les règles à connaître et les conséquences en cas de dépassement.
Le plafond LMNP est fixé à 23 000 € de recettes locatives annuelles. Ce seuil permet de rester sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, à condition que ces revenus restent également inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.
Définition : le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un particulier de louer un logement meublé et de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour rester non professionnel, certaines limites de recettes doivent être respectées.
Plafonds LMNP : repères rapides
- Seuil principal LMNP : 23 000 € de recettes locatives annuelles par foyer fiscal.
- Condition complémentaire : les recettes doivent rester inférieures aux autres revenus du foyer.
- Plafond micro-BIC : 77 700 € de recettes pour la location meublée classique.
- Plafond meublé de tourisme classé : 188 700 € de recettes.
- Conséquence du dépassement : passage au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Quelles sont les conditions pour rester en LMNP ?
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions LMNP, notamment certains plafonds de recettes. Une activité de location meublée reste non professionnelle lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
Le seuil de 23 000 € de recettes locatives
- Les recettes annuelles brutes du foyer fiscal tirées de la location sont inférieures à 23 000 €. Elles correspondent à la somme des loyers, des charges et des indemnités d’assurance en cas de défaillance du locataire.
La règle des revenus du foyer fiscal
- La somme annuelle des loyers est inférieure au montant total des autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC notamment).
Existe-t-il une limite de loyer ou un plafond de revenus ?
En dehors des conditions de recettes pour le loueur, le statut LMNP n’impose pas de limite de loyer ni de plafond de revenus à respecter pour les locataires. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes donc libre de louer votre appartement ou maison au montant de votre choix, à des personnes avec tous types de revenus.
L’info du chasseur immobilier
Les conditions d’accès au statut LMNP concernent le foyer fiscal et non le seul propriétaire du bien immobilier mis en location meublée. La somme des recettes ne doit donc pas excéder 50% du montant total des revenus du ou de la propriétaire, de son ou sa conjoint(e) ou partenaire de pacs, mais aussi des enfants et autres personnes fiscalement à charge.
Que se passe-t-il si vous dépassez le plafond LMNP ?
Le passage au statut LMP
En cas de dépassement du seuil LMNP (recettes supérieures à 23 000 € et somme des loyers supérieure aux autres revenus d’activité du foyer), l’investisseur est considéré comme loueur professionnel et tombe donc sous le statut LMP.
Les conséquences fiscales
Il est alors automatiquement assujetti au régime réel d’imposition, ce qui implique une fiscalité différente et souvent moins avantageuse.
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Plafonds LMNP selon le régime fiscal
Les revenus locatifs LMNP sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction des revenus, il est possible de choisir entre le régime micro-BIC, donnant droit à un abattement, et le régime de bénéfice réel, qui permet de déduire les frais et les charges. Chacun des deux régimes implique de respecter certains plafonds. Les revenus LMNP sont dans tous les cas soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
Le plafond du micro-BIC (77 700 €)
Le régime micro-BIC donne droit à un abattement forfaitaire sur les revenus imposables et est donc intéressant si les charges restent inférieures à la moitié des revenus. Les revenus nets sont pris en compte après déduction des charges et abattements, mais avant déduction des déficits antérieurs.
Les seuils à considérer :
- Location meublée classique : les revenus de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 77 700 €. L’abattement est de 50%.
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes (comprendre la différence entre une location saisonnière et un meublé de tourisme) : ils ne dépassent pas 188 700 €. L’abattement est de 71% (92% pour une location de meublé de tourisme classé situé en zone B2 ou C).
Le régime réel en LMNP
Le régime réel simplifié permet de déduire les frais et charges réelles. Il s’applique en cas de dépassement des seuils du micro-BIC ou par choix en cas de charges ou d’amortissement importants. Il est dans ce cas nécessaire de tenir une comptabilité et peut donc impliquer d’embaucher un expert-comptable.
L’astuce du chasseur d’appartement
Au moment de votre déclaration fiscale, le statut LMNP implique de remplir votre déclaration de revenus habituelle (n°2042), mais aussi le formulaire 2042-C-PRO. Si vous optez pour le régime réel d’imposition des bénéfices BIC, vous devez également remplir la déclaration 2031 et ses annexes sur votre espace professionnel.
LMNP : quels sont les plafonds à ne pas dépasser ?
Les plafonds LMNP déterminent si un investisseur peut conserver le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Pour rester en LMNP, deux conditions principales doivent être respectées :
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €.
- Ces recettes doivent rester inférieures aux autres revenus du foyer fiscal
Si ces deux seuils sont dépassés, l’activité de location meublée est requalifiée en loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime fiscal et social différent.
À retenir : pour rester en LMNP, les recettes locatives doivent rester inférieures à 23 000 € par an et inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Avantages et limites du statut LMNP
Le statut LMNP est fiscalement attractif. Il demande néanmoins un investissement (en temps ou en coût pour déléguer) pour la gestion, la comptabilité et la veille des seuils, surtout pour les locations de courte durée de plus en plus sous les radars du gouvernement.
Le statut LMNP est souvent utilisé pour des petites surfaces destinées à la location meublée, notamment dans le cadre d’un investissement en logement étudiant, où la demande locative est généralement forte dans les grandes villes.
Avant d’investir, il est également essentiel d’anticiper la rentabilité locative à Paris, afin de vérifier que le plafond LMNP reste compatible avec vos objectifs patrimoniaux.
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