Dans le cadre d’un achat immobilier, l’apport désigne la somme d’argent que l’acheteur investit avec ses propres fonds pour compléter le montant nécessaire à l’acquisition du bien. Les organismes prêteurs en sont très friands et l’exigent même souvent, notamment pour limiter le risque. Même s’il reste un critère important pour évaluer la capacité financière d’un acheteur, il est encore possible d’investir dans le locatif sans apport en 2025… toutefois pas sans conditions.
Early Birds est une équipe de chasseurs immobiliers à Paris. Parlez-nous de votre projet pour accéder à un investissement locatif clé en main, à Paris et ses environs.
Ce qu’il faut retenir
- Un dossier bancaire solide est indispensable pour convaincre la banque sans apport.
- Le rendement locatif doit couvrir les charges liées à l’opération.
- La capacité d’emprunt dépend du revenu net et de la gestion des comptes.
- L’investissement locatif peut être un excellent levier, si bien réalisé.
- Un différentiel entre taux de crédit et rentabilité immobilière peut créer un effet d’aubaine.
- Un bon accompagnement (courtier, expert-comptable, chasseur immobilier) peut faire la différence pour sécuriser ce type de montage.
Investir dans le locatif sans apport : plus compliqué, mais possible !
Ne laissons pas le suspense planer plus longtemps : il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport en France en 2025. Cela reste néanmoins réservé à des profils solides, avec un avantage aux investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale. Certaines banques acceptent de financer un projet d’investissement dans sa totalité, à condition que l’investisseur présente un dossier irréprochable : revenus stables, situation professionnelle sécurisée (CDI ou statut d’indépendant bien établi), taux d’endettement maîtrisé et gestion financière saine. Le projet locatif doit également être rentable, avec des loyers suffisants pour couvrir les mensualités du crédit.
Plusieurs points doivent néanmoins être pris en compte. Les taux d’intérêt peuvent être plus élevés pour compenser l’absence d’apport et la capacité de négociation du prêt peut également être plus limitée. La sélection du bien est aussi cruciale : un mauvais choix (vacance locative, faible rendement, travaux imprévus) peut rapidement déséquilibrer l’opération.
En résumé, investir dans le locatif sans apport est envisageable, mais cela suppose un projet bien construit, une forte rigueur financière et une banque prête à suivre !
Pourquoi les banques aiment-elles autant les apports ?
- Réduction du risque : l’apport personnel démontre la capacité de l’acheteur à épargner et à gérer ses finances personnelles.
- Engagement financier : il montre à la banque l’engagement financier de son client dans l’opération.
- Conditions de prêts favorables : l’apport permet généralement de bénéficier de taux d’intérêt plus bas et de conditions de remboursement plus souples.
- Garantie de solvabilité : un bon apport garantit que l’emprunteur dispose de ressources financières suffisantes pour couvrir une partie du coût du bien, même en cas de fluctuations économiques.
L’info du chasseur immobilier
Un prêt immobilier sans apport est également appelé prêt immobilier à 110%. Le financement doit en effet dans ce cas inclure à la fois le prix du bien acheté et l’ensemble des frais engendrés par l’opération. Le montant emprunté inclut ainsi les frais de notaire, les frais de dossier, l’assurance et la garantie (hypothèque ou caution), soit environ 10% du prix d’acquisition dans l’ancien et 6,5% dans le neuf). Passer par un chasseur immobilier vous permet de négocier le prix d’achat, et donc de réduire le montant total à emprunter pour votre investissement locatif sans apport. De quoi rassurer la banque !
Pourquoi est-il intéressant d’investir dans le locatif sans apport ?
L’investissement locatif sans apport permet d’utiliser l’argent de la banque (via un crédit) pour se constituer un patrimoine immobilier tout en conservant son épargne. C’est le principe du levier bancaire : vous mobilisez peu ou pas de fonds personnels, mais vous profitez de la valorisation du bien et des revenus de la location pour rembourser l’emprunt !
Mieux encore : si le taux de crédit est inférieur à la rentabilité nette de l’investissement, l’écart profite à l’investisseur (c’est-à-dire vous). Ce différentiel positif peut générer un excédent de trésorerie, voire une plus-value à la revente, sans avoir mobilisé d’apport et en maximisant l’avantage financier de l’opération. On parle dans ce cas d’effet d’aubaine.
Comment investir dans le locatif sans apport ?
Investir dans le locatif sans apport repose sur une stratégie financière bien pensée et une présentation soignée du projet à la banque. Pour obtenir un prêt, il faut démontrer que l’opération est non seulement rentable, mais également maîtrisée sur le plan du risque. Il faut convaincre l’établissement prêteur que les loyers générés couvriront les mensualités et que l’investisseur dispose des compétences et de la stabilité nécessaires pour mener à bien ce type d’opération.
Les solutions pour investir sans apport
- Soigner son profil emprunteur : comptes bien tenus, revenus réguliers, endettement inférieur à 35%, épargne disponible (même si elle n’est pas utilisée pour le projet).
- Cibler des biens à fort rendement locatif.
- Préparer sa demande de prêt : étude de marché, projection des loyers, tableau de financement, plan de gestion.
- Inclure tous les frais dans le financement : achat et frais annexes (notaire, garantie, assurance, travaux).
- Faire jouer la concurrence bancaire.
- Penser au montage en SCI ou en nom propre selon le profil fiscal : certains statuts peuvent optimiser la capacité d’emprunt ou le traitement fiscal.
- Profiter des dispositifs offrant des réductions d’impôt : Loc’Avantages, Malraux, Denormandie (inspiré du Pinel).
- Se renseigner sur les aides locales : prêt à taux zéro, bonifié, subventions de rénovation.
L’astuce du chasseur d’appartement
À Paris, en 2025, le rendement locatif est plus bas que la moyenne nationale : environ 4% pour le rendement locatif brut et entre 2 et 3% pour le rendement locatif net. Il est néanmoins possible d’obtenir de meilleurs rendements en repérant les bonnes affaires, notamment dans les arrondissements hors hyper-centre et XVIe. L’expertise du marché local d’un chasseur d’appartement permet de les repérer plus facilement, et de maximiser vos chances d’investir dans le locatif sans apport !
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