Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure de gestion immobilière qui permet d’acheter un logement à plusieurs tout en optimisant sa fiscalité et son patrimoine. Ce mode d’acquisition entraîne néanmoins certaines implications fiscales et juridiques. Très simplement : oui, il est possible d’acheter une résidence secondaire en SCI, mais cette solution ne convient pas à toutes les personnes souhaitant devenir propriétaires. Ce guide vous explique les avantages et inconvénients d’une SCI, son impact en matière de fiscalité, et les dispositions à connaître pour faire un choix éclairé.
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Acheter sa résidence secondaire en SCI : ce que cela implique
Une SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de posséder et gérer un bien immobilier. Son principal avantage est de faciliter la gestion du bien, dans notre cas une résidence secondaire, pour les différents propriétaires. Son principal inconvénient est qu’elle entraîne un ensemble de droits et d’obligations dont il est important de bien comprendre le fonctionnement.
La SCI a en effet des implications fiscales (et administratives) qu’il convient de maîtriser pour éviter tout problème.
Principe général de la SCI
La SCI repose sur les principes de transparence fiscale et de facilité de transmission du bien immobilier. Elle n’est ainsi pas imposée directement : chacun des associés qui la composent est imposé individuellement en fonction des quotes-parts des bénéfices de la SCI.
Acheter une résidence secondaire en SCI familiale
Il existe deux grands types de SCI : la SCI classique et la SCI familiale. Cette dernière repose sur le même principe, à la différence que les associés sont membres de la même famille. Cette structure peut permettre de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux au moment de la succession tout en évitant l’indivision. Indirectement, la SCI familiale peut donc être un moyen de limiter les risques de tensions familiales. Elle peut également permettre d’acheter avec ses parents pour augmenter la capacité d’emprunt, puis profiter d’une mise à disposition du logement à titre gratuit.
L’info du chasseur immobilier :
S’il est possible, et parfois même recommandé d’acheter une résidence secondaire en SCI, la question est plus épineuse lorsqu’il s’agit d’acheter sa résidence principale en SCI. La résidence principale bénéficie en effet d’avantages fiscaux spécifiques (abattement de 20% sur les droits de succession, abattement de 30% sur l’IFI, par exemple) que ferait perdre l’achat en SCI. Il faut donc étudier la situation au cas par cas.
Avantages à acheter une résidence secondaire en SCI
Des avantages fiscaux
Une SCI sans revenus locatifs est par défaut à l’impôt sur le revenu mais peut, sur option, être à l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsqu’elle génère des revenus locatifs, elle passe à l’IS. Selon les cas, l’un ou l’autre des régimes peut être plus avantageux fiscalement. La SCI permet par ailleurs de déduire certains coûts lors de travaux dans la résidence secondaire, mais aussi de bénéficier d’une exonération d’impôts sur la plus-value immobilière en cas de revente. Les charges locatives, si elles existent, peuvent également être déduites du résultat imposable.
Une transmission de patrimoine facilitée
La SCI permet de transmettre des parts de société plutôt qu’un bien immobilier. Elle offre ainsi la possibilité de répartir plus facilement les parts entre plusieurs héritiers et donc d’échapper à l’indivision. Elle offre de plus la possibilité de faire la distinction entre propriété, perception des revenus et gestion du bien. Un gérant peut très bien participer à la gestion de la SCI et percevoir des revenus locatifs, tout en cédant progressivement ses parts sociales à ses enfants ou autres héritiers. Les mêmes règles fiscales que pour une donation s’appliquent, avec un abattement de 100 000 € par enfant.
Une gestion simplifiée
Au sein d’une SCI, les décisions collectives sont prises lors d’assemblées générales, ce qui simplifie la prise de décision entre les différents propriétaires. La société civile immobilière facilite également la perception de loyers via la mise en location, permettant d’amortir les charges, surtout si l’appartement ou la maison se trouve dans une zone touristique. Il est enfin possible de revendre ses parts à tout moment au prorata du montant d’investissement de départ.
L’info du chasseur immobilier :
Attention, la revente de parts de SCI dans les trois ans suivant une déduction fiscale peut remettre en cause l’avantage fiscal. Pour vous aider à prendre les bonnes décisions, notre équipe décortique pour vous les pièges à éviter pour réussir l’achat de sa résidence secondaire.
Inconvénients de la SCI pour une résidence secondaire
Le principal inconvénient de la SCI pour acheter une résidence secondaire est son coût, aussi bien financier qu’administratif.
- Créer et gérer une SCI coûte de l’argent.
- La responsabilité est illimitée : en cas de dette, l’ensemble des associés doivent les payer.
- La comptabilité commerciale peut être astreignante sans connaissances préalables en finance et en droit.
- La fiscalité peut être importante, notamment en cas de location saisonnière (meublé de tourisme).
- Le régime d’imposition de la SCI (déterminé en fonction de la qualité des associés, particulier, entreprise, micro-entreprise, etc.) peut avoir des implications fiscales.
- Des tensions entre associés sont possibles, même s’il est possible d’en limiter les conséquences en insérant certaines clauses dans les statuts.
Conclusion : quand acheter sa résidence secondaire en SCI (familiale) ?
Acquérir un logement n’est jamais une décision à prendre à la légère. Il est ainsi conseillé de vous entourer de professionnels qui pourront vous conseiller et analyser les spécificités de votre situation. De manière générale, il peut être intéressant d’acheter une résidence secondaire en SCI familiale (ou classique) dans les cas suivants :
- Vous achetez en couple : pour simplifier la succession.
- Vous achetez en famille : pour éviter l’indivision et transmettre plus facilement la résidence secondaire.
- Vous achetez entre amis : pour éviter l’indivision et faciliter la gestion.
- De manière générale : pour louer et générer des revenus en achetant à plusieurs.
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