Acheter sa résidence principale est un événement de la vie important, incluant des sommes elles aussi importantes. Il est alors naturel de se demander quelle est la meilleure façon de concrétiser son projet immobilier.
Parmi les options disponibles, une acquisition à travers la création d’une SCI attire l’attention du fait de ses avantages en matière de transmission du patrimoine (sous forme de parts sociales) et de fiscalité. Elle implique néanmoins certaines obligations légales et peut être perçue comme un montage fiscal abusif. Ce guide vous explique les avantages et inconvénients à acheter sa résidence principale en SCI afin de vous aider à prendre votre décision.
Vous souhaitez acheter votre résidence principale à Paris ou dans les Hauts-de-Seine ? Un chasseur immobilier vous aide à définir votre projet, vous propose une sélection pointue de biens, assure la négociation du prix et vous propose un accompagnement personnalisé à chaque étape.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
En achetant sa résidence principale en SCI, le logement est la propriété des associés d’une entreprise
Une Société civile immobilière, couramment abrégée en SCI, est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes (associés) de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Avec la création d’une SCI, les associés mettent en commun des fonds pour acheter, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier, tout en facilitant la gestion et en organisant la répartition des parts sociales.
Faut-il loger sa résidence principale dans une SCI ?
Comme souvent, la réponse est « cela dépend ». De manière générale, acheter sa résidence principale, c’est-à-dire un logement dans lequel vous résidez au moins huit mois dans l’année, en SCI est une fausse bonne idée, mais il existe des exceptions à la règle.
Avantages
Acheter un logement en SCI peut notamment simplifier la succession
- Pour les couples mariés : un avantage de la SCI est de permettre de choisir la répartition de la propriété grâce aux parts sociales, et donc sans avoir à passer par un contrat de mariage.
- Pour les couples non-mariés : acheter la résidence principale en SCI permet, à travers la rédaction de clauses particulières, de protéger le partenaire survivant en cas de décès.
- En cas de séparation : il est plus facile de répartir les actifs d’une SCI, la résidence principale n’étant alors pas considérée comme un bien propre.
- Dans le cadre d’une SCI familiale : la structure présente également l’avantage de permettre de sortir du régime de l’indivision. Elle simplifie donc la transmission du patrimoine, par exemple en donnant des parts à ses enfants de son vivant.
- Dans certains cas (bien détenu pendant plus de 22 ans notamment) : exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente.
Inconvénients
- Des formalités lourdes : acheter en SCI implique de créer et d’immatriculer la société, puis de respecter des obligations comptables et administratives précises chaque année.
- En cas de décès : l’abattement de 20% des droits de succession n’est pas applicable.
- En cas de soumission à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : l’abattement de 30% sur la résidence principale n’est pas applicable.
- Pour les entrepreneurs : un bien détenu en SCI peut être saisi, contrairement à une résidence principale hors SCI.
- Dans tous les cas : l’administration peut considérer l’optimisation fiscale comme un abus de droit, ce qui fait que l’achat d’une résidence principale en SCI pour les seuls avantages fiscaux est grandement déconseillé.
Ce que cela signifie
Il est dans tous les cas déconseillé d’acheter une résidence principalevia une SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela implique fatalement la perte du bénéfice de l’exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente. Il n’y a pas non plus d’intérêt à l’acheter via un autre type de société soumise à l’impôt sur les sociétés (SARL, SASU).
L’intérêt potentiel réside dans le cas où la SCI est à l’impôt sur le revenu. Il n’est néanmoins pas envisageable de se louer le logement à soi-même dans l’espoir de bénéficier d’avantages sur les travaux ou intérêts d’emprunt via ce statut, par exemple. Il existe une jurisprudence à ce sujet.
L’info du chasseur immobilier
Depuis la réforme de l’ISF, les foyers dont le patrimoine net est supérieur à 1,3 million d’euros sont soumis à l’IFI. Tous les actifs immobiliers entrent dans l’assiette de calcul, y compris ceux en SCI. Lorsqu’elle n’est pas détenue en SCI, la résidence principale permet par contre de bénéficier d’une décote de 30%. Un abattement de 30% sur la valeur vénale réelle de l’appartement ou de la maison est alors à appliquer avant déclaration. Il s’agit d’un point important à considérer avant de prendre sa décision !
Pour conclure
Alléchante sur le papier parce qu’elle facilite la transmission et donne droit à une exonération à la revente, la structure de la SCI n’est finalement intéressante pour une résidence principale que dans certaines situations très précises, qui méritent d’être étudiées au cas par cas. Si vous doutez de la bonne décision, c’est qu’il vaut certainement la peine de vous entourer de professionnels pour concrétiser votre projet.
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