Investir en logement étudiant : ce qu’il faut savoir

Lorsqu’il s’agit de logements étudiants, la demande est largement supérieure à l’offre. La solution privilégiée par la majorité ? La location privée, seul ou en colocation. Il existe donc une forte tension locative, avec un faible risque de vacance pour les investisseurs privés. Ajoutons à cela qu’investir en logement étudiant s’accompagne d’un ticket d’entrée modéré et nous voilà face à l’un des investissements les plus rentables et accessibles du marché.

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Ce qu’il faut retenir

• L’investissement en logement étudiant bénéficie d’une demande locative forte et constante.
• Le ticket d’entrée modéré et les rendements attractifs en font un placement prisé.
• Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’amortir le bien et le mobilier pour réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs.
• Bien que la gestion puisse être plus fréquente, des solutions existent pour maximiser l’occupation.
• Le choix de la ville, de l’emplacement et de la fiscalité sont essentiels pour profiter d’un loyer régulier et intéressant. 

Avantages et inconvénients d’un investissement en logement étudiant

Investir dans un logement étudiant présente des atouts indéniables, mais il est tout aussi important de connaître les risques inhérents afin de prendre une décision éclairée.

Principaux avantages

• Rendement attractif
• Demande locative forte et constante
• Faible risque d’impayés grâce aux garants et aides au logement
• Avantages fiscaux
• Turnover régulier permettant d’ajuster fréquemment le loyer
• Coûts d’entretien souvent faibles

Principaux inconvénients

• Gestion locative plus fréquente
• Faible budget des étudiants (un étudiant français consacre 44% à 60% de son budget au logement, soit deux à trois fois plus que la moyenne des français)
• Usure potentielle du logement
• Vacance locative estivale
• Concurrence forte dans certaines zones
• Dépendance à la dynamique universitaire

Vous avez un projet d’investissement immobilier ? L’équipe de chasseurs d’appartement d’Early Birds sélectionne pour vous les logements étudiants qui correspondent à vos critères et vous aident à optimiser votre rendement locatif à Paris.

Quel statut fiscal pour optimiser son investissement en logement étudiant/résidence étudiante ?

Depuis la fin des dispositifs Censi-Bouvard et Pinel/Duflot, le statut LMNP s’impose souvent comme l’alternative la plus intéressante pour les investisseurs privés qui souhaite dégager un revenu complémentaire grâce à l’achat d’un logement étudiant, y compris en résidence étudiante. Pour un logement nu, il peut être intéressant de se tourner vers la loi Denormandie.

Investir en LMNP dans un logement étudiant

Le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants puisque les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. Ils ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers, réservés aux locations nues. Ils permettent d’amortir certaines sommes et de déduire un certain nombre de charges, avec pour conséquence finale de largement réduire le montant imposable (voir les plafonds et limites en LMNP).

La loi Denormandie

Proposée jusqu’à fin 2027, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vise à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Elle peut s’appliquer à un investissement en logement étudiant à condition qu’il se situe dans une commune éligible, que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération et qu’ils permettent d’améliorer la performance énergétique.

Le logement étudiant doit dans ce cas être loué nu, avec des loyers plafonnés, et l’investisseur doit s’engager à le louer pendant une durée de six, neuf ou 12 ans.

Choisir l’emplacement de son investissement locatif étudiant

Bien choisir l’emplacement d’un logement étudiant est crucial pour la réussite de son investissement. Une bonne localisation permet de louer plus facilement, de bénéficier de loyers intéressants et ainsi de maximiser ses revenus. Sans surprise, les villes où investir sont souvent les métropoles universitaires. Plus localement, il est recommandé de choisir un bien à proximité directe des universités et/ou écoles, bien desservi par les transports en commun et facilitant l’accès aux espaces verts, culturels et sportifs.

Les villes idéales pour investir en logement étudiant

• Paris
• Lille
• Lyon
• Bordeaux
• Rennes
• Strasbourg
• Toulouse
• Montpellier
• Nantes

Les étapes pour réussir son investissement en logement étudiant

Nous l’avons vu tout au long de cet article, investir dans un logement étudiant peut être une stratégie patrimoniale intéressante… à condition toutefois de bien structurer sa démarche.

1. Définir ses critères d’investissement et ses objectifs (complément de revenu, retraite, réduction d’impôt)
2. Choisir l’emplacement (la ville, mais aussi le quartier et les services de proximité)
3. Sélectionner le type de bien (studio, colocation, résidence étudiante gérée)
4. Évaluer la rentabilité et le financement
5. Optimiser la fiscalité
6. Préparer le logement à la mise en location
7. Assurer une bonne gestion locative

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