Vous êtes propriétaire ou envisagez d’acquérir un appartement ? Il est fort probable que vous fassiez (bientôt) partie d’une copropriété. Ce mode de propriété, où l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes, implique la gestion des parties communes. Mais quel est le fonctionnement exact de cette organisation ? Découvrez ce qu’est une copropriété, mais aussi les règles, les rôles et la gestion des charges qui animent cette vie en communauté.
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Définition : qu’est-ce qu’une copropriété ?
Une copropriété est une forme de propriété immobilière qui concerne un immeuble ou un groupe d’immeubles divisé en lots et appartenant à au moins deux personnes. Chaque lot se compose obligatoirement d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.
- Les parties privatives peuvent par exemple être des appartements, garages ou locaux commerciaux.
- Les parties communes englobent les escaliers, la toiture, les façades, les couloirs, l’ascenseur ou encore le terrain. Elles peuvent être générales ou spéciales, auquel cas elles ne concernent que certains copropriétaires.
Chaque propriétaire dispose d’un ou plusieurs lots et est responsable de la gestion de sa ou ses parties privatives. La gestion des parties communes est quant à elle assurée par un syndicat de copropriétaires, représenté par un syndic (professionnel ou bénévole).
L’info du chasseur immobilier
La division des lots, la répartition des charges communes, le fonctionnement de l’assemblée générale et, plus globalement, les règles de vie communes, sont définis par le règlement de copropriété. Ce document est obligatoire et lie l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit d’un acte authentique, établi par un notaire et publié auprès du service de la publicité foncière. Il est accompagné de l’état descriptif de division, dont le but est d’identifier et de numéroter les lots. Il est lui aussi obligatoirement publié.
Comment fonctionne une copropriété ?
Ensemble, les copropriétaires constituent le syndicat de copropriétaires. Ce dernier se réunit au moins une fois par an lors d’une assemblée générale au cours de laquelle ils élisent le conseil syndical et mandatent le syndic.
Les rôles en copropriété
- Le syndicat des copropriétaires : par l’intermédiaire du syndic, il assure la conservation de l’immeuble, gère l’administration des parties communes et prend les décisions concernant la copropriété lors des assemblées générales.
- Le syndic de copropriété : il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Son rôle est d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale, la gestion administrative, financière et technique de la copropriété, ainsi que la représentation légale du syndicat.
- Le conseil syndical : composé de copropriétaires élus à la majorité absolue par l’assemblée générale, son rôle est d’assister le syndic dans sa mission, de contrôler sa gestion et de faire le lien entre le syndic et les copropriétaires.
Les missions du syndic
Les missions du syndic sont diverses et essentielles à la bonne marche de la copropriété. Elles consistent notamment à :
- Administrer l’immeuble
- Établir et tenir à jour le carnet d’entretien
- Convoquer et tenir les assemblées générales
- Exécuter les décisions prises en assemblée générale
- Gérer les comptes bancaires séparés de la copropriété
- Établir et soumettre le budget prévisionnel aux copropriétaires
- Répartir et recouvrer les charges
- Veiller au respect du règlement de copropriété
- Engager les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
- Représenter le syndicat en justice
- Archiver les documents de la copropriété
L’info du chasseur immobilier
La loi de 1965 prévoit des dispositions particulières aux petites copropriétés d’au plus cinq lots ou dont le budget prévisionnel moyen du syndicat de copropriétaires est inférieur à 15 000 € sur une période de trois exercices consécutifs. Le conseil syndical n’est dans ce cas pas obligatoire et les obligations comptables sont allégées. Il est également possible pour les copropriétaires de prendre des décisions hors assemblée générale, par consultation écrite ou en réunion.
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Les charges de copropriété
Les charges de copropriété représentent l’ensemble des dépenses nécessaires à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes et au fonctionnement des services collectifs d’un immeuble en copropriété. Elles couvrent une grande variété de postes, allant des salaires du personnel d’entretien et du syndic aux factures d’eau et de chauffage des parties communes, en passant par les assurances et les travaux de rénovation ou de réparation.
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Le calcul des charges de copropriété repose sur le principe de la répartition proportionnelle à la valeur relative de chaque lot. Elle est exprimée en tantièmes (ou millièmes). Les tantièmes sont fixés dans le règlement de copropriété et tiennent compte de critères tels que la superficie, la situation (étage, orientation) et la consistance (appartement, cave, parking) de chaque lot.
Chaque année, le syndic établit un budget prévisionnel des dépenses, voté en assemblée générale. Ce budget est ensuite divisé par le nombre total de tantièmes de la copropriété pour obtenir le coût par tantième, permettant ainsi de calculer la quote-part de charges de chaque copropriétaire. Des provisions sur charges sont généralement appelées mensuellement ou trimestriellement, avec une régularisation annuelle.
En moyenne, le prix moyen des charges de copropriété en France est de 25 € par mètre carré et par an (43 €/m2 à Paris). Leur montant fait partie des éléments à vérifier avant d’acheter un appartement !
Pour conclure : vaut-il mieux acheter en copropriété ou comme propriétaire unique ?
Le choix entre l’achat en copropriété et la propriété unique (maison individuelle, notamment) dépend des priorités de chacun en termes de gestion, de coûts, d’indépendance et de style de vie. Si vous êtes en ville, les appartements en copropriété sont l’option dominante.
Lorsque le choix est possible, privilégiez la propriété unique si vous recherchez une indépendance totale et si vous êtes prêt à consacrer du temps à la gestion et l’entretien de votre propriété.
Avantages et inconvénients de la copropriété
| Avantages | Inconvénients |
| Coûts partagés Gestion simplifiée des parties communes Sécurité renforcée Moins de responsabilités extérieures | Charges de copropriété parfois importantes Manque d’indépendance Risques liés à la gestion du syndic Vie en communauté |
Vous vous demandez quel type de bien immobilier est le plus adapté à votre budget et vos envies ? Un chasseur d’appartement vous aide à vérifier les points importants avant l’achat, trouve les perles rares et négocie les prix pour faire de votre projet une bonne affaire immobilière !
