Vous cherchez un appartement, une maison ou un investissement locatif, mais vous perdez un temps précieux à trier les annonces immobilières qui ne correspondent pas à vos critères ? Bonne nouvelle : le mandat de recherche immobilier est la solution idéale pour confier cette mission à un professionnel.
Avec ce contrat, un chasseur immobilier ou un mandataire spécialisé prend en charge votre projet d’acquisition et utilise son réseau pour vous proposer des offres ciblées. Vous accédez ainsi à des biens souvent introuvables sur le marché traditionnel. De plus, il négocie le prix en votre nom et vous accompagne jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Mais qu’est ce qu’un mandat de recherche immobilier, comment ça fonctionne ? Quels sont les avantages et combien ça coûte ?
On vous explique tout, avec des informations précises et des conseils concrets pour les acquéreurs !

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Notre équipe de chasseurs immobiliers à Paris et ses envrions vous aide à définir votre projet, vous propose une sélection pointue de biens, assure la négociation du prix, réalise une enquête de voisinage minutieuse et vous propose un accompagnement personnalisé à chaque étape.

1- Qu’est-ce qu’un mandat de recherche immobilier ?

Un mandat de recherche immobilier, c’est un contrat signé entre un acquéreur (vous) et un professionnel de l’immobilier (nous). Il nous autorise à rechercher un logement pour vous, selon des critères bien définis.

Voici ce que vous signez :

• Vous déléguez la recherche à un expert, qui connaît le marché et a accès à un réseau privilégié.
• Vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, de la sélection des biens jusqu’à la négociation et la vente chez le notaire.
• Vous ne payez qu’en cas de succès, après la conclusion de la transaction.

Ce contrat encadre précisément notre mission, vos attentes et nos devoirs, avec une description claire des services proposés. Il évite les malentendus et vous garantit une recherche efficace et transparente.

2- Comment fonctionne un mandat de recherche ?

Vous vous demandez comment tout cela se met en place ? Voici les grandes étapes d’un mandat de recherche :

1. Définition du projet : nous échangeons avec vous sur votre brief de recherche  (localisation, typologie de bien, budget, surface…) et sur tout ce qui se lie à votre mode de vie
2. Signature du mandat : nous formalisons notre accord en définissant les modalités et le temps du contrat.
3. Prospection : nous utilisons notre réseau d’agences, de particuliers et de circuits off-market pour trouver des biens qui correspondent vraiment à vos rêves.
4. Visites ciblées : fini les déplacements inutiles ! Nous sélectionnons uniquement les plus belles opportunités et organisons tout pour vous.
5. Négociation et accompagnement: nous optimisons le prix d’acquisition en tenant compte de tous les critères et vous accompagnons jusqu’à la vente chez le notaire. Nous analysons tous les documents d’usage et, chez Early Birds, chaque chasse fait également l’objet d’une enquête de voisinage scrupuleuse, pour nous assurer que vous n’aurez pas de mauvaises surprises.

💡Bon à savoir : Le mandat de recherche est réglementé par la loi. Il doit obligatoirement mentionner certaines informations essentielles, comme la durée, les commissions, et les obligations de chaque partie

3- Comparatif : Mandat de recherche vs. Mandat de vente

On confond souvent ces deux mandats, pourtant leur fonctionnement est opposé. Voici un tableau pour bien comprendre :

Critères	Mandat de recherche	Mandat de vente
À qui s’adresse-t-il ?	Acheteurs en quête d’un bien	Propriétaires souhaitant vendre
Professionnel mandaté	Chasseur immobilier ou agent	Agent immobilier
Objectif	Trouver un bien correspondant aux besoins de l’acquéreur	Vendre un bien au bon prix
Engagement	Rechercher et négocier dans l’intérêt de l’acheteur	Vendre au meilleur prix pour le propriétaire
Rémunération	Payée uniquement si la transaction aboutit	Payée par le vendeur en cas de vente
Exclusivité	Possible, mais pas obligatoire	Souvent imposée par l’agence

En résumé ? Avec un mandat de recherche, c’est vous, l’acquéreur, qui êtes au centre du processus et maître de votre futur acquisition. A l’inverse un agent immobilier qui travaille pour le vendeur, un chasseur d’appartement vous représente exclusivement et défend vos intérêts.

4- Les types de mandats de recherche immobilier : mandat simple vs mandat exclusif

Vous êtes prêt à confier votre recherche à un tiers, mais un doute persiste sur le type de mandat à choisir. Ces deux options offrent des approches différentes, et le choix dépend de votre façon d’aborder votre projet.

Ce mandat vous permet de travailler avec plusieurs chasseurs s ou de continuer vos recherches seul(e). Vous ne vous engagez pas exclusivement avec un seul professionnel, et vous pouvez signer plusieurs mandats avec différentes agences.

Ce qu’il faut savoir sur cette catégorie de mandat :

• Liberté totale : vous pouvez chercher par vous-même et comparer plusieurs propositions.
• Accès à plusieurs réseaux : chaque agent ou chasseur immobilier a ses propres contacts et opportunités.
• Moins d’implication du mandataire : un chasseur d’appartement privilégiera les clients en mandat exclusif, car il sait qu’il sera rémunéré à coup sûr.
• Risque de doublon et de confusion : plusieurs agences peuvent vous proposer les mêmes biens, ce qui complique la gestion des rendez-vous, des négociations et disperse inutilement votre énergie.

Le mandat de recherche exclusif, lui, repose sur une implication totale. Vous confiez votre recherche à un seul partenaire, qui met tout en œuvre pour trouver votre bien idéal.

Mandat simple : liberté, mais dispersion

Mandat exclusif : un engagement gagnant

Pourquoi opter pour un mandat exclusif ?

• Un accompagnement 100 % dédié : le professionnel s’investit pleinement dans la chasse car il est certain de toucher ses commissions
• Un accès privilégié aux biens off-market : les biens confidentiels ne sont pas diffusés publiquement, et seul un mandataire exclusif peut vous les proposer.
• Une recherche plus efficace : moins de doublons, une prospection plus ciblée, et un suivi personnalisé.
• Une négociation optimisée : le chasseur immobilier met en place une stratégie pour obtenir le prix le plus compétitif.
• Cadre plus strict : vous ne pouvez pas chercher de votre côté ni signer avec d’autres agences pendant le temps du mandat.

Comparatif : mandat simple vs mandat exclusif

Critères	Mandat simple	Mandat exclusif
Liberté de recherche	Oui, vous pouvez chercher en parallèle	Non, vous confiez tout à un seul professionnel
Implication du chasseur immobilier	Modéré (priorité aux mandats exclusifs)	Total (il est 100 % investi)
Accès aux biens off-market	Rare	Oui, accès à un réseau privé
Gestion des visites	Possible confusion avec plusieurs interlocuteurs	Centralisée et optimisée
Négociation et conseils	Moins personnalisé	Stratégie d’acquisition optimisée
Rémunération du professionnel	Seulement si vous achetez un bien via lui	Seulement si vous achetez un bien via lui

Quel mandat choisir ?

Tout dépend de votre approche et de votre niveau d’implication :

• Vous aimez chercher et comparer ? Optez pour un mandat simple, mais gardez en tête que l’accompagnement sera moins poussé.
• Vous voulez déléguer votre recherche à un expert qui optimise tout ? Le mandat exclusif est fait pour vous.

À noter : la durée du mandat (souvent de 3 mois) est précisée dans le contrat et peut être renouvelable.

Et après ? Maintenant que vous avez choisi le bon mandat de recherche, voyons pourquoi ce dispositif est un véritable atout pour les aacquéreurs…

5- Les avantages du mandat de recherche immobilier

Pourquoi signer un mandat de recherche plutôt que de chercher seul(e) ? Car trouver le bon logement à acquérir est une tâche chronophage et difficile à cumuler avec un quotidien bien dense. Vous pourriez passer vos soirées et votre énergie sur les plateformes immobilières, multiplier les appels et vous heurter à des biens déjà vendus… Ou alors, vous pouvez au contraire gagner du temps, accéder à nombre d’opportunités invisibles et bénéficier d’une prestation d’accompagnement sécurisée par un spécialiste de la recherche. Voyons comment ce contrat vous simplifie la vie et optimise votre acquisition immobilière.

Gagner du temps : une recherche optimisée

Chercher un bien, c’est excitant… au début. Après quelques semaines à enchaîner les biens déjà vendus, les visites inutiles et les agents peu réactifs, l’enthousiasme retombe. Et si vous pouviez éviter tout ça ?

En signant un mandat de recherche immobilier, vous déléguez l’intégralité du processus à un chasseur d’appartement. Il s’occupe de tout :

• Sélection des biens pertinents : Fini les déplacements inutiles, place à l’efficacité et à la réactivité ; seuls les biens correspondant réellement à vos souhaits vous sont proposés.
• Filtrage et prise de contact : Plus besoin de gérer les appels, mails et rendez-vous avec les agences et les vendeurs.
• Organisation des visites : Vous ne voyez uniquement des biens conformes à votre brief de recherche précis, sans perte de temps. Si vous n’êtes pas disponible, le chasseur sera seul sur le terrain et vous enverra un compte-rendu et des informations exhaustives 
• Négociation facilitée : Votre chasseur prend les devants pour traiter avec le vendeur et obtenir le prix le plus attractif.

Résultat ? Vous évitez des semaines (voire des mois) de recherche et accélérez votre projet.

Pour en savoir plus, lisez notre article : 10 raisons de faire appel à un chasseur

Accéder aux biens off-market : des opportunités exclusives

Savez-vous qu’en moyenne plus de 30 % des ventes immobilières ne passent jamais par les support de diffusion classiques ? Ces biens off-market sont souvent proposés en exclusivité aux professionnels avant même d’être publiés. Dommage de ne pas en profiter !

Avec un mandat de recherche, votre chasseur vous ouvre les portes des offres du off-market et des avant-premières :

• Un réseau de contacts privilégiés : agences, notaires, marchands de biens et vendeurs particuliers.
• Des biens en avant-première : certains propriétaires préfèrent vendre discrètement, sans passer par les canaux traditionnels.
• Moins de concurrence : vous avez accès à des biens avant les autres acheteurs, ce qui réduit les risques de surenchère.

Type de biens	Accessible sans chasseur	Accessible avec un mandat exclusif
Annonces en ligne (Leboncoin, SeLoger…)	Oui	Oui
Biens en agence	Oui	Oui, mais avec un accès prioritaire
Off-market, avant première	Rarement	Oui, via un réseau professionnel
Opportunités chez les notaires	Non	Oui, via des contacts directs
Biens vendus sans publicité	Non	Oui, grâce aux recommandations internes

Moralité ? Avec un chasseur d’appartement, vous accédez à des biens invisibles au grand public et maximisez vos chances de trouver la perle rare.

Sécurisation et accompagnement : un achat sans stress

Acheter un bien, ce n’est pas juste faire un chèque. Il y a de nombreux pièges, des documents à vérifier et une négociation à mener, avec toute la rigueur due à une telle opération. Avec un professionnel à vos côtés, c’est l’assurance de trouver impérativement un bien qui vous convient et d’une opération conclue  sereinement.

Avec un mandat de recherche, vous bénéficiez :

• D’une expertise juridique et administrative : identification des risques, vérification du titre de propriété, des charges, des servitudes, et des informations clés sur le bien
• D’une analyse précise du marché : votre chasseur sait si un bien est au bon prix ou surestimé, en s’appuyant sur des moyens d’évaluation fiables.
• D’une négociation efficace : il sait argumenter et user de son pouvoir de persuasion pour obtenir une baisse prix pour vous.
• D’un accompagnement jusqu’à l’acte authentique : aucun stress, toutes les étapes sont sécurisées.

Ce qu’on évite ensemble ?

• Les mauvaises surprises après l’acquisition (vices cachés, charges excessives…).
• Les démarches administratives compliquées, souvent sources d’erreurs pour un non-initié.
• Une mauvaise négociation qui vous ferait payer trop cher un bien.

Et maintenant ?

Le mandat de recherche, c’est un gain de temps énorme, un accès à des biens en avant-preimère et une sécurité totale tout au long du process d’acquisition. Mais combien ça coûte ? C’est ce que nous allons voir tout de suite…

6- Coût et rémunération du mandat de recherche immobilier

Acheter un bien, c’est un investissement. Mais combien coûte l’accompagnement d’un chasseur ? Forfait fixe ou % du montant d’achat, quelles sont les différences et comment sont répartis les paiements ? On vous explique tout, sans surprise et en toute transparence.

Deux sortes de rémunération : forfait fixe ou commission calculée en pourcentage du montant d’achat

Un mandat de recherche implique des honoraires pour le travail de prospection du chasseur, de sélection et d’accompagnement. Deux modes de facturation existent, chacun ayant ses spécificités.

Le pourcentage du montant d’achat

• C’est la méthode la plus courante. L’agence ou le chasseur immobilier perçoit un % du montant final du bien acheté.
• En général, ce % varie entre 2 % et 5 % du montant total. Vers la page dédiée aux tarifs de chasseur d’appartement
• Avantage ? Le chasseur est motivé à trouver le bien le plus qualifié car sa rémunération est proportionnelle au prix.

Le forfait fixe

• Ici, pas de surprise : le montant est déterminé dès la signature du mandat, peu importe le montant du bien.
• Ce modèle est souvent choisi pour les petits budgets ou les investissements locatifs, où le prix est déjà optimisé.
• Avantage ? Une totale transparence sur les frais dès le début.

💡Bon à savoir : Certains chasseurs proposent une formule hybride combinant un forfait de base et un complément au pourcentage si la transaction dépasse un certain montant.

Comparatif des modes de rémunération

Critères	Pourcentage du prix d’achat	Forfait fixe
Montant des honoraires	Environ 2 % à 5 % du prix du bien	Déterminé dès la signature du mandat
Visibilité des coûts	Variable selon le bien trouvé	Montant connu à l’avance
Flexibilité	Oui, proportionnel à l’achat	Non, indépendant du prix du bien
Meilleure option pour…	Résidences principales, biens à forte valeur	Petits budgets, investissements locatifs

Modalités de paiement : quand et comment payer ?

On paie uniquement en cas de succès, après la signature de l’acte authentique.

Ce que vous devez savoir sur le paiement des commissions :

• Pas d’avance de frais : il n’est pas légal que le mandataire immobilier  demande une commission ou un paiement avant la finalisation de la transaction 
• Paiement sécurisé chez le notaire : Les commissions sont réglées le jour de la signature de l’acte de vente.
• Déductibilité fiscale : Dans certains cas (achat pour investissement locatif), les commissions peuvent être déduites des revenus fonciers.
• Clause de négociation : Certains contrats prévoient un tarif réduit en cas de négociation inférieure à un certain seuil.

Quel modèle choisir ?

Tout dépend de votre projet et de votre budget :

• Vous cherchez un bien d’exception ? Le pourcentage du montant est idéal pour une recherche haut de gamme, où le montant de l’acquisition est élevé et où un accompagnement sur-mesure est essentiel. Ce modèle permet d’inclure une négociation sur le prix du bien, ce qui peut compenser largement le coût des honoraires
• Vous achetez une petite surface ou un investissement locatif ? Le forfait fixe permet de mieux maîtriser les frais, le pourcentage pourrait être trop élevé par rapport au prix du bien. Cependant, le chasseur a moins d’incitation à négocier un prix plus bas, puisque sa rémunération reste fixe.
• L’idéal est de comparer les deux options en fonction de votre projet pour trouver la formule la plus avantageuse !

💡Bon à savoir : Une fois les questions financières réglées, il est essentiel de connaître vos droits et obligations en tant qu’acquéreur. Voyons ensemble les conséquences du mandat de recherche…

7- Obligations des parties : acheteur et chasseur immobilier

Un mandat de recherche immobilier, c’est avant tout un contrat engageant. Chaque partie – le chasseur d’appartement et l’acheteur – a des droits et des devoirs à respecter pour assurer le bon déroulement de la mission. Voyons ensemble qui fait quoi et quelles sont les obligations à ne pas négliger.

Les obligations du chasseur immobilier : un accompagnement professionnel

En acceptant le mandat de recherche, IL s’engage à fournir un service personnalisé et rigoureux pour mener à bien la mission confiée par l’acheteur. Son rôle ne se limite pas à trouver des biens, il s’agit d’un accompagnement complet jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Voici ses principales obligations :

• Rechercher activement des biens correspondant aux souhaits de l’acquéreur
  → Analyse du marché immobilier, prospection dans son réseau, et accès aux offres exclusives.
• Filtrer et pré-sélectionner les biens pertinents
   → Écarter les visites inutiles en s’assurant que le cahier des charges est bien respecté.
• Organiser les visites et accompagner l’acheteur
   → Prendre en main la planification des rendez-vous pour que les visites soient bien coordonnées,  et conseiller l’acheteur lors des rdv. 
• Négocier le prix et les conditions 
   → Comparer les biens, évaluer leur juste valeur et mettre en place une stratégie de négociation efficace.
• Vérifier les aspects techniques et juridiques
   → Étudier le dossier de vente (charges, diagnostics, travaux, copropriété…) et informer l’acheteur sur les obligations légales.
• Accompagner jusqu’à la signature
   → Rester impliqué dans toutes les étapes de la transaction pour garantir une sécurisation maximale.

💡Bon à savoir :
Le chasseur doit obligatoirement posséder une carte professionnelle T délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie et respecter les lois qui encadrent son activité. Vous pouvez le vérifier sur le site de la CCI : https://www.cci.fr/ressources/formalites-en-ligne/fichier-des-professionnels-de-limmobilier

Les obligations de l’acheteur : respecter les termes du mandat

L’acquéreur (ou mandant) a également des obligations envers le chasseur immobilier. Le mandat n’est pas juste un accord informel : c’est un contrat encadré juridiquement qui engage les deux parties à respecter leurs obligations.

Voici ce que l’acheteur s’engage à faire :

• Définir des préférences claires et réalistes
   → Préciser la typologie de bien, le budget, la localisation, et toutes les exigences prioritaires.
• Ne pas entrer en concurrence avec son propre chasseur
  → Dans le cas d’un mandat exclusif, l’acheteur s’engage à ne pas chercher par lui-même ou via d’autres agences.
• Informer son chasseur s’il souhaite visiter un bien par un autre biais
   → Éviter les doublons ou les conflits avec des biens proposés par plusieurs intermédiaires.
• Fournir rapidement les documents nécessaires à l’acquisition
   → Rassembler les pièces demandées (justificatifs d’identité, de financement, etc.) pour accélérer le processus.
• Honorer la rémunération du chasseur d’appartement
  → Régler les honoraires convenus uniquement en cas de succès, à la signature de l’acte authentique.

💡Bon à savoir :
Si l’acheteur trouve un bien par lui-même, avec un mandat simple, il est libre d’acheter un bien sans passer par son chasseur. En revanche, avec un mandat exclusif, il doit passer par son partenaire et respecter son obligation.

Tableau récapitulatif des obligations

Engagements	Chasseur immobilier	Acheteur
Prospection et recherche	Oui, active et ciblée	Non en mandat exclusif, possible en mandat simple
Organisation des visites	Oui, accompagnement complet	Se rendre disponible
Vérification du dossier	Oui, analyse des documents	Fournir les pièces nécessaires
Négociation	Oui, dans l’intérêt du client	Valider ou refuser les propositions
Exclusivité	Obligatoire si mentionnée dans le mandat	Respect du contrat signé
Paiement des honoraires	Seulement en cas de succès	À la signature

Une collaboration basée sur la confiance et la clarté

Un mandat de recherche, c’est avant tout une relation de confiance entre l’acheteur et son chasseur immobilier. Respecter ses obligations des deux côtés, c’est s’assurer d’une recherche fluide et efficace.

Mais que se passe-t-il si l’on veut révoquer un mandat de recherche ? Peut-on l’interrompre avant la fin ? Et quelles sont les erreurs à ne pas faire? Voyons cela tout de suite…

8- Résiliation et précautions : que faire si vous voulez mettre fin à un mandat de recherche ?

Un mandat de recherche est un accord mutuel entre un acheteur et un chasseur immobilier. Mais que se passe-t-il si vous souhaitez y mettre fin avant d’avoir trouvé un bien ? Résiliation, conditions, erreurs à éviter… Voici tout ce qu’il faut savoir avant de signer (et avant de rompre un contrat).

Les conditions de résiliation : comment mettre fin à un mandat de recherche ?

La résiliation d’un mandat dépend du type de contrat signé et de ses modalités. Il existe plusieurs cas de figure :

1. Le mandat à durée déterminée (le plus courant)

• Il a une durée fixe (généralement 3 mois).
• Il prend fin automatiquement à la date convenue, sans besoin de notification.
• Peut-il être résilié avant la fin ? Oui, mais uniquement si une clause spécifique est prévue dans le contrat.

2. Le mandat avec reconduction tacite

• Il se renouvelle automatiquement à l’issue de la période initiale.
• Il faut envoyer une lettre de résiliation avant la date de reconduction pour l’interrompre.
• Délai à respecter : généralement 15 jours à 1 mois avant la fin du contrat.

3. Le mandat exclusif

• L’acheteur s’engage à ne pas chercher par lui-même ni à passer par un autre intermédiaire.
• Résiliation anticipée difficile : elle est soumise aux termes du contrat et peut parfois entraîner le paiement d’une indemnité.
• Si le mandat est à durée déterminée, il faut attendre la fin de la période convenue.

4. Le droit de rétractation (uniquement pour les mandats signés hors agence)

• Si le mandat a été signé à distance ou en dehors des locaux de l’agence, vous avez 14 jours pour vous rétracter sans justification (loi Hamon).
• Une lettre recommandée avec accusé de réception suffit pour annuler le contrat.

💡Bon à savoir : La loi Hoguet et la loi ALUR encadrent ces pratiques.

Les erreurs à ne pas commettre lors de la résiliation

Mettre fin à un mandat de recherche immobilier n’est pas compliqué, mais attention aux pièges qui pourraient vous coûter cher ou ralentir votre projet.

Voici les erreurs les plus courantes :

• Ne pas lire attentivement la clause de résiliation avant de signer
   → Certains contrats imposent un préavis ou des frais en cas de rupture anticipée. Il faut bien analyser toutes les informations avant de vous engager.
• Ne pas respecter les délais de notification
   → Un mandat avec reconduction tacite peut repartir pour plusieurs mois si vous oubliez de tenit compte de l’envoi de la lettre de résiliation dans les délais.
• Continuer à chercher un bien seul en parallèle d’un mandat exclusif
  → Avec ce mandat, vous vous engagez à passer uniquement par votre chasseur immobilier. Si vous achetez un bien par un autre canal, vous pourriez devoir payer les commissions malgré tout.
• Ne pas officialiser la résiliation par écrit
  → Une résiliation orale n’a aucune valeur. Pour être en règle, envoyez toujours une lettre recommandée avec accusé de réception et gardez le numéro de suivi.
• Rompre le contrat sans raison valable en mandat exclusif
   → Si votre chasseur a déjà trouvé un bien correspondant à vos exigences et que vous refusez sans justification, il peut exiger ses commissions pour le travail effectué.

Comparatif des options de résiliation selon le type de mandat

Type de mandat	Peut être résilié avant la fin ?	Délai et conditions
Mandat à durée déterminée	Non, sauf clause spécifique	Se termine à la date convenue
Mandat avec reconduction tacite	Oui	Lettre recommandée avant la reconduction
Mandat exclusif	Difficile	Possible mais peut entraîner des frais
Mandat signé hors agence	Oui	Rétractation sous 14 jours sans justification

Bien résilier pour mieux repartir et clarifier votre futur projet immobilier

Résilier un mandat de recherche immobilier, ce n’est pas anodin. Un chasseur immobilier investit du temps et met en place une stratégie de recherche : mieux vaut donc être sûr de son implication dès le départ.

Avant d’envisager une résiliation, posez-vous les bonnes questions :

• Le mandataire a-t-il respecté ses devoirs ?
• Ai-je bien défini mes critères dès le début ?
• Le mandat signé correspond-il toujours à mon projet immobilier ?

💡Bon à savoir : Une fois votre mandat résilié ou arrivé à terme, vous pouvez réévaluer votre stratégie, chercher un nouveau chasseur immobilier ou reprendre la main sur votre recherche. 

Conclusion

Le mandat de recherche immobilier est un atout pour gagner du temps, accéder à des biens confidentiels et sécuriser son acquistion. Le choix entre un mandat simple et exclusif dépend de votre implication et de vos attentes. Avec un pro à vos côtés, votre parcours immobilier devient plus efficace et serein.