Acheter un appartement, que cela soit pour en faire son logement ou pour un investissement locatif, met en jeu des sommes d’argent importantes. En cas d’erreur de jugement, le risque peut donc être élevé. Heureusement, il est possible de le minimiser. Ce guide liste les points à vérifier avant d’acheter un appartement (ou une maison), en s’intéressant notamment au montant total de l’achat, aux diagnostics techniques et aux charges de copropriété.
Vous souhaitez acheter un bien immobilier en Île-de-France ? Un chasseur immobilier à Paris s’occupe de vérifier les détails de la vente et négocie les prix.
10 éléments à systématiquement vérifier avant d’acheter un appartement
- L’état général de l’appartement
- L’état général du bâtiment (aspect extérieur et communs, notamment les façades, les fondations, la charpente et la toiture)
- Le budget total à prévoir (coût d’acquisition, frais de notaire, d’agence, travaux, charges, taxe foncière et d’ordures ménagères)
- Les réseaux d’énergie (eau, électricité, gaz) et d’assainissement
- La vie de quartier (travaux, commerces de proximité, nuisances)
- Les projets d’urbanisme
- Les risques naturels, miniers et technologiques
- L’organisation de la copropriété (distribution des lots, syndic, charges, travaux à prévoir dans l’immeuble)
- Les prix de l’immobilier local pour des biens similaires
- L’état du réseau mobile et Internet
Selon la nature de l’élément à vérifier, plusieurs options s’offrent à vous : constater par vous-même son état lors d’une visite, demander au propriétaire, au syndic ou à l’agence les documents prouvant certaines informations ou poser directement la question. En recoupant les informations collectées, vous pourrez prendre une décision éclairée !
Un chasseur immobilier recherche les biens correspondant à vos critères, étudie le voisinage, simplifie vos démarches administratives et négocie les prix. Bref, il simplifie votre achat à tous les niveaux !
Les éléments à vérifier lors des visites
Voilà une étape facile en apparence, mais qui requiert de préparer une liste de points à vérifier dans l’appartement afin de ne rien oublier. D’autant qu’une visite implique bien sûr de découvrir l’appartement, mais aussi de se projeter à l’intérieur tout en écoutant et posant des questions au propriétaire ou à l’agent immobilier.
En plus du style, assurez-vous de vérifier l’état général du logement (murs, plafonds), mais aussi l’électricité, la plomberie et la qualité des matériaux. En sortant, jetez un œil au bâtiment : comment se présentent les parties communes, le gros œuvre (façades, fondations, charpente, toiture) ?
L’info du chasseur immobilier
91% des logements français sont raccordables à la fibre optique (ou déjà raccordés). C’est bien, mais ce n’est pas encore une généralité ! Si la qualité de la couverture réseau est importante pour votre travail ou vos loisirs, pensez à la vérifier lors de votre visite.
Les documents à demander/se procurer en cas d’intérêt
Une erreur courante pour les primo-accédant est de négliger les frais annexes à l’achat. Pourtant, le budget pour acheter un appartement ne concerne pas que le coût d’acquisition, mais aussi les frais d’agence et les frais de notaire (7 à 8% dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf). Il faut également prévoir les charges individuelles, les travaux et les charges de copropriété.
Pour planifier au plus près de la réalité, vous pouvez demander une copie de différents documents :
- Au syndic : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, procès-verbal des dernières assemblées générales.
- Au centre des impôts : estimation de taxe foncière et d’ordures ménagères.
- Au propriétaire : relevés de charges, diagnostics énergétiques obligatoires (DPE, diagnostic plomb, rapport amiante, termites, État des risques naturels, miniers et technologiques, diagnostic assainissement, rapports concernant les installations de gaz et d’électricité, rapport de superficie loi Carrez).
- À la mairie : PLU (plan local d’urbanisme) afin de connaître les choix d’aménagement des autorités et les modalités de réalisation d’éventuels travaux.
Les questions à poser avant d’acheter un appartement
Au propriétaire ou à l’agent immobilier
- Quels travaux de rénovation ont été réalisés dans l’appartement ?
- Quel est l’historique des charges collectives ?
- Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? Y a-t-il eu d’autres offres ?
- Quel est l’état du chauffage (type, âge, entretien) ?
- Y a-t-il une place de parking/un garage/une cave inclus dans le lot ou disponible à l’achat ?
- Quelle est l’exposition des pièces principales ?
- Quelles sont les raisons de la vente ?
Au syndic de copropriété
- Quels sont les travaux votés ou à prévoir dans les parties communes ?
- Existe-t-il un contrat d’entretien pour les équipements collectifs (ascenseur, chauffage central, etc.) ?
- Quel est l’état du fond de travaux ?
- Y a-t-il une forte présence de propriétaires occupants ou de locataires ?
Aux voisins
- Comment est l’ambiance générale dans l’immeuble ?
- Comment évaluez-vous l’isolation phonique et thermique dans l’immeuble ?
- Y a-t-il des nuisances sonores ou d’autres problèmes à connaître ?
- Comment se passe la vie de quartier ? (Services essentiels, voisinage, écoles, transports)
L’astuce du chasseur d’appartement à Paris
Ne vous contentez pas d’une seule visite : un deuxième rendez-vous peut révéler des détails qui vous avaient échappés la première fois. Il vous permet également de visiter à différents moments de la journée, par exemple pour évaluer la luminosité naturelle, le niveau sonore (trafic, voisinage) et même la température intérieure !
Un chasseur d’appartement vous aide à vérifier les points importants avant d’acheter un appartement. Il s’assure également que la valeur est en accord avec le marché immobilier local et vous accompagne jusqu’à la signature de l’acte de vente.
