Être locataire d’une résidence secondaire est tout à fait possible. Un logement peut être loué sans constituer la résidence principale du locataire, y compris pour une occupation à l’année. Cette situation peut concerner une personne qui dispose de plusieurs lieux de vie, travaille régulièrement dans une autre ville ou souhaite conserver un pied-à-terre. Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles applicables diffèrent de celles du bail d’habitation classique.
Peut-on être locataire d’une résidence secondaire ? Oui. Un locataire peut occuper un logement qui n’est pas sa résidence principale. Dans ce cas, la location relève généralement d’un bail de résidence secondaire soumis au Code civil, plus souple que le bail d’habitation classique et dont de nombreuses conditions sont fixées contractuellement entre le propriétaire et le locataire.
Définition : un bail de résidence secondaire est un contrat de location relevant du Code civil, utilisé lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire. Ce type de bail est plus souple que le bail d’habitation classique (loi de 1989) et laisse une plus grande liberté aux parties pour fixer la durée, les conditions de résiliation et les modalités d’occupation.
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Ce qu’il faut retenir :
- Une résidence secondaire peut être louée en longue durée ou, sous réserve de respecter les règles locales applicables, en location de courte durée. À Paris, la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme est soumise à des autorisations spécifiques.
- Il est possible d’être locataire d’une résidence secondaire, soit en location temporaire soit à l’année.
- Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, la location relève généralement d’un bail de résidence secondaire soumis au Code civil, avec des conditions largement définies par le contrat.
Fonctionnement de la location d’une résidence secondaire
La notion de résidence principale s’apprécie d’abord au regard de l’occupation du logement. Au sens de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf notamment obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Un locataire qui occupe un autre logement seulement de manière occasionnelle peut donc en faire sa résidence secondaire. À l’inverse, le simple fait qu’un propriétaire n’occupe pas lui-même un logement huit mois par an ne suffit pas à qualifier automatiquement ce bien de résidence secondaire : il peut notamment être loué comme résidence principale d’un tiers ou rester vacant.
Locataire d’une résidence secondaire : les règles essentielles
- Le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire.
- Le contrat utilisé est généralement un bail de résidence secondaire (bail Code civil).
- La durée du bail est librement fixée entre le propriétaire et le locataire.
- La protection juridique du locataire est plus limitée que pour une résidence principale.
- Les conditions de résiliation et de préavis sont définies dans le contrat.
L’info du chasseur immobilier :
Il est également possible d’être locataire de sa résidence principale et propriétaire d’une résidence secondaire. Ce schéma peut répondre à différents choix de vie ou de patrimoine, notamment lorsque l’achat de la résidence principale n’est pas adapté au projet ou au budget du ménage.
Louer une résidence secondaire en courte durée : quelles règles ?
Un propriétaire peut envisager de louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, mais cette activité est fortement réglementée, en particulier à Paris. Lorsqu’un logement ne constitue pas la résidence principale du loueur, la Ville de Paris impose notamment d’obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation, de procéder au changement de destination requis et d’enregistrer le meublé touristique avant toute mise en location. Ces démarches doivent être réalisées dès le premier jour de location. Le régime est donc très différent de celui applicable à la location ponctuelle de sa résidence principale. Pour le détail des règles, voir notre article sur la location saisonnière et le meublé de tourisme.
Pour le propriétaire, la location touristique offre davantage de souplesse dans l’utilisation du logement, mais elle implique aussi des contraintes réglementaires, fiscales et de gestion. Dans les grandes villes, et particulièrement à Paris, il faut donc vérifier les règles locales avant toute mise en location.
Louer une résidence secondaire à l’année : quel bail utiliser ?
Pour une location longue durée, il faut distinguer la situation du propriétaire de celle du locataire. Un logement qui constitue une résidence secondaire pour son propriétaire peut parfaitement être loué à l’année à une personne qui en fait sa résidence principale : le bail relève alors en principe de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, si le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, les parties peuvent conclure un bail de résidence secondaire relevant du Code civil, dont la durée et les principales modalités sont plus librement fixées par le contrat.
Comme la location courte, elle présente plusieurs avantages pour les propriétaires :
- Des loyers perçus de manière régulière pendant la durée du bail.
- Une gestion généralement plus simple qu’en location saisonnière, avec un même locataire sur une période plus longue.
- Une répartition des charges, consommations et obligations qui doit être clairement prévue dans le contrat.
- Une fiscalité différente selon que le logement est loué nu ou meublé.
Quelle est la durée d’un bail de résidence secondaire ?
Contrairement au bail de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bail de résidence secondaire ne bénéficie pas d’une durée légale standard comparable. La durée est en principe fixée librement par les parties dans le contrat, tout comme les conditions de renouvellement, de résiliation et de préavis. Il est donc essentiel que ces éléments soient précisés clairement dans le bail.
Avantages et limites du contrat de bail de résidence secondaire
La location d’une résidence secondaire se fait à travers un bail de résidence secondaire, aussi appelé bail Code civil. Contrairement à un bail d’habitation classique encadré par la loi de 1989, ce contrat relève du droit civil et offre une plus grande liberté contractuelle entre les parties. Ce contrat d’habitation entre le propriétaire et le locataire définit les termes de la location (loyer, préavis, durée du bail, etc.). Il est plus flexible que le bail de résidence principale et son fonctionnement exact dépend du type de location concerné (saisonnière ou longue durée).
Location en meublé de tourisme : quelles règles de durée ?
Un meublé de tourisme est destiné à une clientèle de passage qui y séjourne pour une courte durée et n’en fait pas sa résidence principale. Il relève de règles différentes de celles d’un bail de résidence secondaire conclu pour une occupation régulière ou à l’année.
Pour une location en meublé de tourisme, il n’existe pas d’obligation légale générale imposant au locataire de souscrire une assurance habitation. Le contrat peut néanmoins prévoir une assurance spécifique et, dans tous les cas, une couverture adaptée reste recommandée pour faire face aux dommages pouvant survenir pendant le séjour.
Bail de résidence secondaire d’une location longue durée
Un bail de location de résidence secondaire pour une location longue durée doit au moins stipuler :
- Les noms, adresses et contacts du bailleur comme du locataire.
- Le type de location (nue ou meublée).
- La description du logement et de ses équipements.
- La durée de location.
- Le montant du loyer et des charges.
- Les conditions de résiliation.
- Les obligations des parties.
- La date de début du bail.
- Les annexes (état des lieux notamment).
Dans le cadre d’un bail de résidence secondaire relevant du Code civil, le locataire n’est pas légalement soumis à l’obligation d’assurance habitation applicable aux locations constituant sa résidence principale. Le contrat peut toutefois prévoir qu’il devra souscrire une assurance couvrant notamment les risques locatifs. En pratique, cette couverture reste vivement recommandée afin de protéger le locataire en cas d’incendie, de dégât des eaux ou de dommages causés au logement ou à des tiers.
L’info du chasseur immobilier :
Un bail de résidence secondaire, ou bail Code civil, offre une plus grande liberté contractuelle que le bail de résidence principale. Cette souplesse ne signifie toutefois pas que le bailleur peut reprendre les lieux immédiatement en cas d’impayés ou de non-respect du contrat. En l’absence de départ volontaire, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour obtenir la résiliation du bail et, le cas échéant, l’expulsion de l’occupant. Sa durée dépend de nombreux facteurs et ne peut pas être anticipée de manière fiable.
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