L’encadrement des loyers à Paris fixe un plafond au loyer pouvant être demandé lors d’une mise en location ou d’un renouvellement de bail. Ce dispositif a des effets directs sur les projets d’achat, d’investissement et de mise en location dans la capitale. Comprendre les règles applicables en 2026 permet d’anticiper les contraintes du marché locatif parisien et d’évaluer correctement les impacts sur un projet immobilier.
Dans ce contexte réglementaire, l’accompagnement d’un chasseur immobilier à Paris permet d’intégrer les contraintes de l’encadrement des loyers dès l’analyse d’un projet d’achat ou d’investissement. Pour les acquéreurs souhaitant louer un bien, il est également utile de comprendre les arbitrages d’un investissement locatif à Paris, où la réglementation locative influence directement la rentabilité réelle.
Ce qu’il faut retenir
- À Paris, l’encadrement des loyers s’applique à tous les baux signés à compter du 1er juillet 2019.
- Ce plafonnement a pour objectif de limiter l’augmentation des loyers du parc privé.
- Il ne s’applique qu’aux logements (vides ou meublés), pas aux locaux commerciaux ou professionnels.
- Un propriétaire ne respectant pas le dispositif peut devoir rembourser le locataire et payer une amende.
Comprendre l’encadrement des loyers à Paris
L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place par la Mairie de Paris afin de limiter le montant des loyers dans la capitale à partir d’un plafond au mètre carré. On parle de loyer de référence majoré, variable selon le type de logement et son emplacement. Tous logements confondus, le loyer médian à Paris est de 26,60 €/m2, un niveau bien supérieur au reste de la France et à l’agglomération parisienne (17,7 €/m2), ce qui explique en partie la mise en place de ce plafonnement.
Les trois chiffres clés à retenir
L’encadrement des loyers parisiens repose sur trois montants de référence fixés par la Préfecture et consultables en ligne :
- Loyer de référence (ou loyer médian) : c’est le loyer de base. Il est calculé par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) en fonction du marché locatif pour un type de bien donné (vide/meublé, nombre de pièces, époque de construction) et dans un secteur géographique précis.
- Loyer de référence majoré : il est égal au loyer de référence + 20% et correspond au loyer maximum qu’un bailleur est autorisé à appliquer.
- Loyer de référence minoré : il est égal au loyer de référence – 30% et correspond au loyer minimum qu’un bailleur est autorisé à appliquer.
L’info du chasseur immobilier
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? En tant que propriétaire bailleur, votre loyer de base (hors charges) ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Si vous le dépassez, vous êtes en infraction et le locataire peut demander une révision à la baisse.
Êtes-vous concerné par l’encadrement des loyers à Paris ?
L’encadrement des loyers s’applique à tout bail signé à partir du 1er juillet 2019 et concerné par la loi du 6 juillet 1989. C’est le cas de toutes les locations de résidence principale ou dans le cadre d’un bail mobilité, y compris en cas de renouvellement de bail.
La Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) propose une carte d’encadrement des loyers à Paris. Il suffit de renseigner les caractéristiques du logement et son adresse.
On y apprend par exemple que, pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, l’encadrement des loyers du Quartier Saint-Georges (Paris IX) pour un deux pièces non-meublé construit avant 1946 est le suivant :
- Loyer de référence : 27,70 €/m2
- Loyer de référence minoré : 19,40 €/m2
- Loyer de référence majoré : 33,20 €/m2
Un appartement similaire, cette fois dans le quartier Plaisance (Paris XIV), affiche un encadrement différent :
- Loyer de référence : 27,00 €/m2
- Loyer de référence minoré : 18,90 €/m2
- Loyer de référence majoré : 32,40 €/m2
L’astuce du chasseur immobilier
Certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. C’est notamment le cas des logements sociaux, des locations saisonnières ou encore des résidences étudiantes. Les loyers des biens commerciaux ne sont pas non plus encadrés. Il est enfin possible de sortir de l’encadrement des loyers en optant pour un contrat de résidence secondaire ou de logement de fonction.
Comment calculer son loyer avec l’encadrement des loyers ?
Le calcul d’un loyer à Paris prenant en compte l’encadrement des loyers est relativement simple.
- Identifier le loyer de référence majoré correspondant au logement (quartier, nombre de pièces, meublé ou non, époque de construction).
- Multiplier ce montant par la surface du logement.
- Le résultat correspond au loyer maximal autorisé hors charges.
Reprenons nos deux exemples précédents, en assumant que l’appartement fait 25 m².
Pour un appartement de 25 m² situé dans le quartier Saint-Georges, le calcul est le suivant : 33,20 × 25 = 830 €.
Pour un appartement de 25 m² situé dans le quartier Plaisance, le calcul est le suivant : 32,40 × 25 = 810 €.
Le bailleur ne peut ainsi pas demander plus de 830 € par mois pour son deux pièces à Saint-Georges et pas plus de 810 € par mois à Plaisance.
L’info du chasseur immobilier
Pour une totale transparence avec les locataires, les annonces immobilières doivent préciser le loyer maximal autorisé pour l’appartement ainsi que le loyer fixé par le bailleur.
Questions fréquentes
Dans quel cas un complément de loyer peut-il être facturé ?
Un complément de loyer peut être facturé si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort par rapport aux biens similaires du secteur. Ces caractéristiques doivent être clairement justifiées (vue imprenable, grande terrasse), ne pas être prises en compte dans le loyer de référence et ne pas concerner de simples rénovations ou des éléments de conforts standards.
Quelles sont les sanctions pour non-respect de l’encadrement des loyers à Paris ?
Le non-respect de l’encadrement des loyers expose à deux sanctions, fixées par le décret 2019-437 du 14 mai 2019.
- Sanction civile : le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire et réviser le loyer à la baisse.
- Sanction administrative : la Ville de Paris peut infliger une amende allant jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société si la mise en demeure de régularisation n’est pas respectée.
Peut-on croire à une annulation de l’encadrement des loyers à Paris ?
La première version de l’encadrement des loyers, mise en place en 2015 (loi ALUR), a été annulée en 2017. Le dispositif a été réintroduit en 2019 sous un cadre différent (loi ÉLAN). Les arrêtés fixant les loyers de référence ont également fait l’objet de contestations. Toutefois, les lois autorisant l’encadrement n’ont pas été annulées, contrairement à certains arrêtés préfectoraux spécifiques fixant les loyers de référence. Le principe subsiste donc, avec une certaine incertitude sur la validité future de certains arrêtés.
L’encadrement des loyers à Paris est la règle du jeu pour tout investisseur locatif. Un chasseur d’appartement vous permet non seulement de concrétiser plus rapidement votre projet, mais aussi de laisser un professionnel de l’immobilier vous conseiller sur le potentiel locatif réel des biens proposés.
