Le compromis de vente entre particuliers est un avant-contrat immobilier qui permet à un vendeur et à un acheteur de formaliser leur accord avant la signature définitive chez le notaire. Même s’il n’est pas juridiquement obligatoire, il constitue une étape clé d’une transaction immobilière en encadrant le prix, les conditions de la vente et les obligations des deux parties.
Une erreur ou une omission dans sa rédaction peut conduire à des désaccords ou à des complications juridiques. Ce guide vous explique l’essentiel à connaître sur le compromis de vente entre particuliers et comment vérifier qu’il protège les intérêts de l’acheteur comme du vendeur.
Définition : un compromis de vente entre particuliers est un avant-contrat immobilier signé directement entre le vendeur et l’acheteur, sans passer par une agence immobilière. Il fixe le prix, les conditions de la vente et les délais, et engage juridiquement les deux parties jusqu’à la signature de l’acte définitif chez le notaire.
Vous souhaitez réduire les délais et optimiser votre budget dans le cadre d’une acquisition immobilière ? Notre agence de chasseurs d’appartement vous aide à dénicher le bien immobilier parfait à Paris ou dans les Hauts-de-Seine.
PARLEZ-NOUS DE VOTRE PROJET IMMOBILIER
Tout comprendre du compromis de vente entre particuliers
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique, est un avant-contrat. Il engage réciproquement le vendeur et l’acheteur à conclure la vente à un prix et des conditions définis.
L’article 1589 du Code civil le définit comme suit :
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »
Compromis de vente entre particuliers : repères juridiques
- Nature juridique : avant-contrat engageant vendeur et acheteur.
- Fondement légal : article 1589 du Code civil.
- Effet principal : engagement réciproque de vendre et d’acheter.
- Signature : possible entre particuliers ou devant notaire.
- Délai de rétractation : 10 jours pour l’acquéreur.
- Étape suivante : signature de l’acte authentique chez le notaire.
Est-il obligatoire de passer par un notaire ?
Non. Il est donc possible de signer un compromis de vente entre particuliers. Le compromis de vente a la même valeur juridique, qu’il soit rédigé entre particuliers ou par un professionnel.
Deux types de promesses de vente sont à distinguer.
- Acte sous seing privé (ou sous signature privée) : c’est le petit nom du compromis de vente entre particuliers dans le jargon immobilier. Il se fait sans notaire, à condition que les deux parties se mettent d’accord sur les termes de la vente et que sa durée de validité soit inférieure à 18 mois.
- Forme authentique : réalisé devant notaire, cet acte coûte en moyenne entre 200 et 300 €, à la charge de l’acquéreur et déduits des frais de notaire le jour de la conclusion de l’acte de vente définitif.
Dans les deux cas, un acompte ou dépôt de garantie (généralement 10% du prix de vente) est versé pour matérialiser l’engagement des parties avant la signature de l’acte de vente définitif. L’acheteur bénéficie également d’un droit de rétractation de 10 jours à compter de la date de la signature. Il n’existe en revanche pas de délai de rétractation pour le vendeur, engagé dès la signature.
Compromis de vente et promesse de vente : quelles différences ?
La principale différence entre le compromis et la promesse de vente réside dans l’engagement de l’acquéreur :
- Compromis de vente : promesse symétrique, les deux parties s’engagent.
- Promesse de vente : promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acquéreur.
L’info du chasseur immobilier
Même dans le cadre d’un compromis de vente entre particuliers, le vendeur et l’acheteur peuvent décider d’enregistrer l’acte sous seing privé auprès du Service de publicité foncière (dans un délai d’un mois à partir de la signature du contrat). Cela permet notamment de prouver l’existence de l’acte en cas de litige. L’enregistrement coûte en moyenne 125 €, payables par l’acheteur. C’est par contre au vendeur de procéder à l’enregistrement.
Peut-on signer un compromis de vente entre particuliers sans notaire ?
Oui, il est possible de signer un compromis de vente entre particuliers sans passer immédiatement par un notaire. Dans ce cas, le compromis est rédigé sous seing privé et engage juridiquement les deux parties dès la signature. Toutefois, même lorsqu’il est signé entre particuliers, le compromis doit respecter certaines mentions obligatoires et intégrer les diagnostics techniques, les conditions suspensives et les délais légaux afin de sécuriser la transaction immobilière.
Qui rédige le compromis de vente entre particuliers ?
Dans une vente entre particuliers, le compromis de vente peut être rédigé directement par le vendeur et l’acheteur. En pratique, il est toutefois fréquent que l’un des deux s’appuie sur un modèle juridique ou demande à un notaire de relire le document avant la signature. Même lorsqu’il est signé sous seing privé, le compromis doit intégrer toutes les mentions obligatoires et les diagnostics techniques afin d’éviter tout risque de contestation ultérieure.
Que doit contenir un compromis de vente entre particuliers ?
Un compromis de vente entre particuliers doit contenir certaines informations essentielles pour être valide et conforme à la loi.
Compromis de vente entre particuliers : les éléments essentiels
- l’identité complète du vendeur et de l’acheteur ;
- la description précise du bien immobilier ;
- le prix de vente et les modalités de paiement ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la date prévue pour la signature de l’acte authentique ;
- les diagnostics techniques obligatoires ;
- les conditions suspensives éventuelles (obtention du prêt, par exemple).
Les informations obligatoires
- L’identité du vendeur et de l’acquéreur
- Les conditions de la vente immobilière
- Les modalités de paiement
- Le délai de régularisation du droit de propriété
- Le prix définitif du bien immobilier
- Le diagnostic technique du bien
Les conditions suspensives
Un compromis de vente peut également inclure des conditions suspensives, des clauses qui permettent d’annuler le compromis de vente sans frais si un événement particulier ne se réalise pas (si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier, par exemple).
Compromis de vente entre particuliers : les points à retenir
- le compromis de vente est un avant-contrat engageant juridiquement vendeur et acheteur ;
- il peut être signé entre particuliers sous seing privé ou devant notaire ;
- il fixe le prix, les conditions de la vente et les délais de réalisation ;
- l’acquéreur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours ;
- le compromis doit intégrer les diagnostics techniques et les conditions suspensives ;
- la signature de l’acte authentique chez le notaire intervient ensuite pour finaliser la transaction.
Vous avez un projet d’achat immobilier (résidence principale, pied à terre ou investissement locatif) ? Faites-vous accompagner par un chasseur d’appartement à Paris et dans les Hauts-de-Seine.
L’astuce du chasseur d’appartement à Paris
C’est souvent le vendeur qui rédige un compromis sous seing privé. Il peut néanmoins également déléguer cette tâche, par exemple à son agence immobilière. Une des parties peut également choisir indépendamment de consulter un notaire afin de se faire conseiller, de rédiger l’acte ou de le relire. Quelle que soit la position de l’autre partie, vous avez le droit de vous faire accompagner !
Laissez-vous guider par un chasseur immobilier
Saviez-vous que votre chasseur immobilier peut être présent avec vous lors de la signature du compromis de vente ? Qu’il se fasse chez un notaire, dans une agence immobilière ou directement entre particuliers, le chasseur d’appartement vous informe des documents administratifs à signer et des éléments sur lesquels porter tout particulièrement votre attention.
Et ce n’est pas parce qu’il vous économise du temps et de la charge mentale qu’il est forcément onéreux ! Les tarifs d’un chasseur immobilier dépendent directement de la négociation obtenue, pour des intérêts toujours alignés !
