Acheter un bien immobilier à plusieurs est une solution attractive pour concrétiser un projet, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Comme toute démarche collective, elle implique cependant une préparation rigoureuse pour sécuriser l’acquisition et prévenir les désaccords. Early Birds Paris vous aide à comprendre les différentes options juridiques et leurs implications.
Vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs en Île-de-France ? Notre équipe de chasseurs immobiliers à Paris est à vos côtés pour vous aider à réaliser un investissement serein et durable. Choix de biens adaptés, enquête de voisinage, négociation des prix : nous nous occupons de tout !
Ce qu’il faut retenir
- L’indivision, plus simple, est souvent préférée par les couples achetant leur résidence principale.
- La SCI ou SCI familiale, plus protectrice, convainc les investisseurs souhaitant à dégager des revenus locatifs et les familles pour leur résidence secondaire.
- Il existe des solutions pour minimiser les risques d’un achat collectif (convention d’indivision, règlement de copropriété, droit de préemption, etc.).
Acheter un bien immobilier à plusieurs : SCI ou indivision ?
Indivision : le plus simple et rapide
L’achat en indivision est sans aucun doute la plus simple des options d’achat à plusieurs. La jouissance du bien est alors commune, chacun étant solidaire des dépenses d’entretien et de fonctionnement du bien. Cette simplicité fait que l’indivision est souvent choisie par les couples, mariés ou non, pour acheter leur résidence principale (voir les spécificités juridiques de l’achat d’une maison à deux. Il est également possible d’acheter en indivision avec ses parents.
- Principal avantage : elle offre une grande liberté puisque chaque indivisaire peut décider à tout moment de partager ou revendre sa part.
- Principal inconvénient : les autres propriétaires n’ont pas leur mot à dire sur la cession d’une part. Toutes les décisions concernant la gestion doivent par contre être prises à l’unanimité, ce qui peut créer des tensions au sein du groupe de propriétaires.
Pour balancer cela, il est possible de signer une convention d’indivision, toutefois limitée à cinq ans. Elle précise notamment comment sont répartis les frais et les responsabilités. Elle détaille également les modalités de sortie dans le cas où un des propriétaires décide de vendre sa part.
L’astuce du chasseur immobilier
En cas de mise en vente de ses parts par l’un des propriétaires, les autres propriétaires peuvent exercer leur droit de préemption. Ce droit, régit par l’article 815-14 du Code Civil, permet à un indivisaire d’avoir la priorité sur l’acquisition des parts mises à la vente par un autre propriétaire. Le délai légal pour exercer son droit de préemption est d’un mois après la notification de la vente.
Un chasseur immobilier recherche les biens correspondant à vos critères, simplifie vos démarches administratives et négocie les prix. Bref, il simplifie votre achat, collectif ou non, à tous les niveaux !
SCI : une gestion plus souple et un régime fiscal adapté aux sociétés
La SCI, pour Société Civile Immobilière, est une option plus complexe, mais aussi plus protectrice et donc mieux adaptée aux investisseurs qui souhaitent dégager des revenus locatifs. Elle peut également être intéressante pour l’achat d’une résidence secondaire en famille.
Dans le cas d’un achat en SCI, il est impossible de vendre sans l’accord des autres. La propriété est répartie sous forme de parts sociales en fonction de l’apport financier de chaque propriétaire. Il est par ailleurs possible de séparer l’usufruit et la nue-propriété, l’ensemble de ces spécificités facilitant in fine la donation et la succession.
Prenons le cas concret de l’achat d’une maison à plusieurs au sein de la même famille. Grâce à la SCI, les parents conservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter dans le bien ou de le louer. Ils peuvent par contre céder la nue-propriété (les murs) à leurs enfants, ce qui leur évite de devoir payer des droits de succession à la mort de leurs parents. Pour aller plus loin, découvrez notre guide sur l’achat d’une résidence secondaire en SCI ou SCI familiale.
L’info du chasseur immobilier
Il existe une troisième solution pour acheter à plusieurs, toutefois plus rare : la tontine. Sa particularité est qu’en cas de décès de l’un des propriétaires, sa part est attribuée aux autres associés. Ainsi, le dernier survivant devient à terme le seul propriétaire du bien acheté à plusieurs. Le contrat est donc aléatoire, mais fait que le bien n’est jamais indivis et permet de ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens acquis sous tontine.
Quels sont les risques d’un achat immobilier à plusieurs ?
Les avantages de l’achat à plusieurs sont nombreux, à commencer par la possibilité d’augmenter sa capacité d’emprunt et donc d’accéder à la propriété même lorsque cela serait impossible seul. Plusieurs risques sont toutefois à mesurer et anticiper, notamment en cas de mésentente. Chacun d’eux peut être minimisé en prenant les bonnes décisions.
Risques principaux
- Conflit entre co-acheteurs
- Solidarité des dettes en cas d’impayés (souvent exigée par les banques)
- Complexité de la succession (surtout en indivision)
- Difficulté à sortir de l’indivision (si un indivisaire veut revendre sa part et que les autres ne peuvent/veulent pas la racheter, cela peut mener à la vente forcée du bien)
- Possible inégalité dans le partage des frais et des responsabilités sans cadre clair
Les solutions pour se prémunir
- Choisir la bonne structure juridique (indivision, SCI, tontine).
- Prévoir des clauses protectrices dans les actes (droit de préemption, assurance décès-invalidité pour le prêt pour couvrir le remboursement).
- Communiquer et formaliser les règles (dès le départ et par écrit, même en famille, par exemple en rédigeant une convention d’indivision, des statuts en SCI, un règlement de copropriété si applicable).
Acheter un bien immobilier à plusieurs permet d’augmenter votre capacité d’emprunt et d’accéder à la propriété plus facilement. Un chasseur d’appartement comme Early Birds sécurise votre projet en vérifiant les détails de la vente, en négociant les prix et en vous aidant à atteindre les objectifs de votre projet immobilier.
