Posséder une résidence secondaire présente de nombreux avantages, notamment en termes de qualité de vie et de diversification des revenus en cas de location. Elle s’accompagne néanmoins de frais supplémentaires liés à la gestion, aux taxes locales ou encore à l’assurance du bien. Lors de la cession du logement, la plus-value immobilière (le gain réalisé) peut quant à elle être soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Ce guide vous explique comment calculer la plus-value de votre résidence secondaire et limiter le montant à payer.
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Calcul des plus-values immobilières d’une résidence secondaire
Contrairement à la plus-value d’une résidence principale qui n’est pas imposable, le gain réalisé sur la cession d’une résidence secondaire est imposable. Son calcul est assez simple.
Calcul de la plus-value brute
Dans le cas général, la formule de calcul d’une plus-value immobilière est la suivante :
Plus-value immobilière = Prix de cession – Prix d’acquisition
Par exemple, un appartement acheté 200 000 € et revendu 230 000 € implique une plus-value de 30 000 €. Il s’agit toutefois de la plus-value brute, qui donne une première indication mais n’est pas celle retenue par l’Administration fiscale dans ses calculs.
Calcul de la plus-value nette imposable d’une résidence secondaire
La plus-value nette réalisée tient compte des frais liés à la vente :
Plus-value nette imposable = Prix d’acquisition + Majoration – Abattements
Majoration du prix d’acquisition
La majoration permet de corriger le prix d’achat et ainsi réduire le montant imposable.
- Majoration forfaitaire : elle permet de bénéficier d’une base forfaitaire de 7,5% pour couvrir les frais, charges et travaux effectués (15% pour les propriétaires de leur résidence secondaire depuis plus de cinq ans), sans devoir présenter de justificatifs.
- Majoration au réel : elle permet de déduire les frais réels, toutefois sous présentation de factures justificatives. Il est notamment possible d’inclure les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les dépenses liées à la réalisation des diagnostics techniques, la TVA (si elle n’a pas déjà été déduite) ainsi que les travaux (amélioration, agrandissement, construction), hors entretien et frais de réparation.
Les abattements pour durée de détention
Calcul de l’abattement concernant l’impôt sur le revenu :
- 0% en dessous de 5 ans
- 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention
- 4% pour la 22ème année
Calcul de l’abattement concernant les prélèvements sociaux :
- 0% en dessous de 5 ans
- 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année de détention
- 1,60% pour la 22ème année de détention
- 9% par an de la 23ème année à la 30ème année
En fonction de la durée de détention de votre bien, vous pouvez donc compter sur les abattements suivants :
| Durée de détention de la résidence secondaire | Taux d’abattement (impôt sur le revenu) | Taux d’abattement (prélèvements sociaux) |
| De 0 à 5 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 7 ans | 12% | 3,30% |
| 8 ans | 18% | 4,95% |
| 9 ans | 24% | 6,60% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 11 ans | 36% | 9,90% |
| 12 ans | 42% | 11,55% |
| 13 ans | 48% | 13,20% |
| 14 ans | 54% | 14,85% |
| 15 ans | 60% | 16,50% |
| 16 ans | 66% | 18,15% |
| 17 ans | 72% | 19,80% |
| 18 ans | 78% | 21,45% |
| 19 ans | 84% | 23,10% |
| 20 ans | 90% | 24,75% |
| 21 ans | 96% | 26,40% |
| 22 ans | 100% | 28% |
| 23 ans | 37% | |
| 24 ans | 46% | |
| 25 ans | 55% | |
| 26 ans | 64% | |
| 27 ans | 73% | |
| 28 ans | 82% | |
| 29 ans | 91% | |
| 30 ans | 100% |
Il faut donc posséder une résidence secondaire depuis 22 ans ou plus pour espérer bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu. Il faut par contre attendre 30 ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux.
Calcul de l’impôt en cas de vente de résidence secondaire
Le taux d’imposition de la plus-value d’une résidence secondaire est de 36,2%, incluant 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Jusqu’à cinq années de détention, le taux maximal d’imposition s’applique. Au-delà, il faut déduire l’abattement correspondant.
Détail des taux des prélèvements sociaux
- Contribution sociale généralisée (CSG, 9,9%)
- Prélèvement social (4,5%)
- Prélèvement de solidarité (2%)
- Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS, 0,5%)
- Contribution solidarité autonomie (0,3%)
Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?
Dans le cadre d’une résidence secondaire, le calcul de la plus-value prend également en considération l’exonération ou le réemploi de la plus-value. Ainsi, il est notamment possible de bénéficier d’une exonération si le vendeur réinvestit le prix de vente de sa résidence secondaire pour acheter sa résidence principale (dans le cas où il est propriétaire d’une résidence secondaire et locataire de sa résidence principale).
En résumé, il est possible de ne pas être taxé sur la plus-value sur une résidence secondaire si :
- Vous n’avez pas réalisé de plus-value (plus-value négative ou nulle).
- Vous possédez cette résidence secondaire depuis 30 ans ou plus.
- Vous n’avez pas possédé de résidence principale dans les quatre ans précédant la vente et réinvestissez le montant dans l’achat ou la construction d’une résidence principale.
- Le prix du bien ne dépasse pas 15 000 €.
- Vous êtes titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité et votre revenu ne dépasse pas un certain montant.
L’info du chasseur immobilier :
Calculer la plus-value d’une résidence secondaire, c’est une chose, mais attention aux coûts réels de la possession ! La taxe foncière, l’assurance habitation, l’entretien et la rénovation sont autant de paramètres à prendre en considération. Pour vous aider, nous avons regroupé tous les pièges à éviter lors de l’achat d’une résidence secondaire.
Notre équipe de chasseurs d’appartements à Paris et dans les Hauts-de-Seine est à votre écoute pour des conseils personnalisés et pour trouver le bien de vos rêves.
