Par définition, une résidence secondaire est un bien immobilier occupé occasionnellement, qui ne constitue pas l’adresse principale de son propriétaire ou de son occupant. Si le propriétaire n’y habite pas ou seulement à temps partiel, il a la possibilité de louer son bien le reste du temps. Identiquement, il est possible d’être locataire d’une résidence secondaire, y compris à l’année. Dans les deux cas, il convient de suivre quelques règles administratives et de prendre quelques précautions.
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Ce qu’il faut retenir :
- Le propriétaire d’une résidence secondaire peut mettre son habitation en location courte durée (meublé de tourisme) ou longue durée.
- Il est possible d’être locataire d’une résidence secondaire, soit en location temporaire soit à l’année.
- Si le logement loué est la résidence secondaire du locataire, il convient de signer un bail code civil (contrat d’habitation).
Fonctionnement de la location d’une résidence secondaire
Selon les cas, une résidence secondaire peut être utilisée comme maison de vacances, achetée spécifiquement pour dégager des revenus locatifs ou être tout simplement un logement vacant. En tant que propriétaire, dès lors que vous n’occupez pas un logement pendant au moins huit mois par an, il est considéré comme un logement secondaire. Si vous louez un logement mais ne l’occupez que ponctuellement, il peut également être considéré comme votre résidence secondaire.
L’info du chasseur immobilier :
De la même façon qu’il est possible d’être locataire d’une résidence secondaire, il est possible d’être locataire de sa résidence principale et propriétaire d’une résidence secondaire, mise en location ou non. Ce peut notamment être le cas si vous habitez dans une ville comme Paris où les tarifs immobiliers sont importants et possédez une résidence de vacances à la mer, à la montagne ou dans votre région d’origine. L’équipe d’Early Birds est experte en investissement locatif, demandez-lui conseil pour réussir le vôtre !
Résidence secondaire en location courte
Un propriétaire a la possibilité de mettre en location sa résidence secondaire pour en faire un meublé de tourisme. Il doit dans ce cas en faire la déclaration en mairie ainsi qu’au centre des impôts et respecter les règles de location d’un meublé de tourisme . Il n’est dans ce cas pas possible de louer le logement plus de 90 jours consécutifs à un client et le locataire ne peut par conséquent pas y vivre à l’année.
Pour un propriétaire, mettre en location sa résidence secondaire en tant que meublé de tourisme présente plusieurs avantages :
- Plus de flexibilité (possibilité d’utiliser ou prêter son bien plus facilement)
- Des revenus en moyenne plus importants qu’en location à l’année
- Plus de contrôle sur l’entretien du logement
- Limitation des risques liés à des locataires difficiles du fait de la durée du contrat de location
Résidence secondaire en location longue
La location longue est la solution privilégiée des propriétaires qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas utiliser leur résidence secondaire pour leurs vacances ou d’autres occasions. Elle est possible en location meublée ou nue et peut être encadrée par un contrat de location sur une année (généralement renouvelable) ou à durée indéterminée.
Comme la location courte, elle présente plusieurs avantages pour les propriétaires :
- Revenus stables et réguliers grâce aux loyers
- Gestion locative facilitée (un seul locataire)
- Dépenses énergétiques à la charge du locataire
- Certains avantages fiscaux (déduction des travaux et charges des impôts fonciers, par exemple).
Avantages et limites du contrat de bail de résidence secondaire
La location d’une résidence secondaire se fait à travers un bail de résidence secondaire, aussi appelé bail Code civil. Ce contrat d’habitation entre le propriétaire et le locataire définit les termes de la location (loyer, durée de préavis, durée de la location, etc.). Il est plus flexible que le bail de résidence principale et son fonctionnement exact dépend du type de location concerné (saisonnière ou longue durée).
Bail de résidence secondaire d’un meublé de tourisme
Un contrat de résidence secondaire ne doit pas dépasser 120 jours et respecter plusieurs règles :
- Il indique clairement la période d’occupation des lieux (date de début et date de fin).
- Il ne doit pas permettre la reconduction tacite du bail.
- Le logement ne peut pas être la résidence principale du locataire.
- Le logement doit être remis en état avant le départ.
- Il décrit les lieux et les équipements présents, mais aussi les loyers, charges et l’éventuel dépôt de garantie.
Dans ce cas, le locataire n’est pas tenu de souscrire une assurance habitation. Une responsabilité civile est néanmoins recommandée pour faire face aux situations imprévues (casse, dégât des eaux ou incendie causé par un occupant, par exemple).
Bail de résidence secondaire d’une location longue durée
Un bail de location de résidence secondaire pour une location longue durée doit au moins stipuler :
- Les noms, adresses et contacts du bailleur comme du locataire.
- Le type de location (nue ou meublée).
- La description du logement et de ses équipements.
- La durée de location.
- Le montant du loyer et des charges.
- Les conditions de résiliation.
- Les obligations des parties.
- La date de début du bail.
- Les annexes (état des lieux notamment).
Le locataire est dans ce cas tenu de souscrire a minima une responsabilité civile. Une assurance habitation multirisque est néanmoins préférable, notamment pour bénéficier de garanties lorsque le logement est vide.
L’info du chasseur immobilier :
Un bail résidence secondaire, ou bail Code civil, est encadré de manière beaucoup plus souple. Il offre donc une plus grande liberté, mais présente aussi quelques désavantages. Un tel bail impose par exemple d’obtenir un titre exutoire en justice pour condamner et/ou expulser un locataire qui ne paie pas ses loyers. À Paris, cette procédure prend entre six mois et deux ans !
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