Qu’est-ce qu’une copropriété ? Une copropriété est un immeuble ou un ensemble immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes, qui sont indissociables. Son fonctionnement est encadré notamment par la loi du 10 juillet 1965 et par le règlement de copropriété.
À retenir sur la copropriété
- Une copropriété est un immeuble divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires.
- Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.
- La gestion de l’immeuble est assurée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.
- Les décisions importantes sont prises en assemblée générale.
- Les dépenses communes sont réparties entre les copropriétaires sous forme de charges.
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Qu’est-ce qu’une copropriété ? Définition simple
Une copropriété existe lorsqu’un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis est réparti entre au moins deux propriétaires par lots. Chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes. Ces deux éléments sont indissociables.
- Les parties privatives peuvent par exemple être des appartements, garages ou locaux commerciaux.
- Les parties communes englobent les escaliers, la toiture, les façades, les couloirs, l’ascenseur ou encore le terrain. Elles peuvent être générales ou spéciales, auquel cas elles ne concernent que certains copropriétaires.
Chaque propriétaire dispose d’un ou plusieurs lots et est responsable de la gestion de sa ou ses parties privatives. La gestion des parties communes est quant à elle assurée par un syndicat de copropriétaires, représenté par un syndic (professionnel ou bénévole).
L’info du chasseur immobilier
La loi du 10 juillet 1965 prévoit des règles simplifiées pour certaines petites copropriétés. Elles s’appliquent notamment lorsque le syndicat comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque son budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Dans ce cas, le conseil syndical n’est notamment pas obligatoire et certaines règles de fonctionnement sont allégées.
Comment fonctionne une copropriété ?
Ensemble, les copropriétaires forment le syndicat des copropriétaires. Ils se réunissent au moins une fois par an en assemblée générale pour voter les décisions concernant la copropriété, désigner le syndic et, lorsqu’un conseil syndical doit ou peut être constitué, élire ses membres.
Les rôles en copropriété
- Le syndicat des copropriétaires : par l’intermédiaire du syndic, il assure la conservation de l’immeuble, gère l’administration des parties communes et prend les décisions concernant la copropriété lors des assemblées générales.
- Le syndic de copropriété : il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Son rôle est d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale, la gestion administrative, financière et technique de la copropriété, ainsi que la représentation légale du syndicat.
- Le conseil syndical : composé de copropriétaires désignés par l’assemblée générale, il assiste le syndic, contrôle sa gestion et facilite les échanges entre le syndic et les copropriétaires.
Les missions du syndic
Les missions du syndic sont diverses et essentielles à la bonne marche de la copropriété. Elles consistent notamment à :
- Administrer l’immeuble
- Établir et tenir à jour le carnet d’entretien
- Convoquer et tenir les assemblées générales
- Exécuter les décisions prises en assemblée générale
- Gérer les comptes bancaires séparés de la copropriété
- Établir et soumettre le budget prévisionnel aux copropriétaires
- Répartir et recouvrer les charges
- Veiller au respect du règlement de copropriété
- Engager les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
- Représenter le syndicat en justice
- Archiver les documents de la copropriété
L’info du chasseur immobilier
La loi de 1965 prévoit des dispositions particulières aux petites copropriétés d’au plus cinq lots ou dont le budget prévisionnel moyen du syndicat de copropriétaires est inférieur à 15 000 € sur une période de trois exercices consécutifs. Le conseil syndical n’est dans ce cas pas obligatoire et les obligations comptables sont allégées. Il est également possible pour les copropriétaires de prendre des décisions hors assemblée générale, par consultation écrite ou en réunion.
Un chasseur immobilier peut rechercher les biens correspondant à vos critères, organiser les visites, analyser les documents du bien et de la copropriété, se renseigner sur l’environnement immédiat et vous accompagner dans la négociation lorsqu’elle est pertinente.
Les charges de copropriété
La répartition des charges de copropriété dépend de leur nature et des règles prévues pour chaque lot.
Les charges de copropriété représentent l’ensemble des dépenses nécessaires à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes et au fonctionnement des services collectifs d’un immeuble en copropriété. Elles couvrent une grande variété de postes, allant des salaires du personnel d’entretien et du syndic aux factures d’eau et de chauffage des parties communes, en passant par les assurances et les travaux de rénovation ou de réparation.
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
La répartition des charges dépend de leur nature. Les charges générales, liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur lot. Cette valeur tient notamment compte de sa consistance, de sa superficie et de sa situation.
Les charges liées aux services collectifs et équipements communs, comme un ascenseur ou un chauffage collectif, sont réparties en fonction de l’utilité objective que ces équipements présentent pour chaque lot. La répartition applicable figure dans le règlement de copropriété. Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale et donne lieu à des appels de provisions auprès des copropriétaires.
Le montant des charges peut varier fortement selon les équipements et les services de l’immeuble : gardien, ascenseur, chauffage collectif, espaces verts ou travaux d’entretien. Avant un achat, il est donc préférable d’examiner leur montant mais aussi leur composition et leur évolution. Consultez notre analyse du prix moyen des charges de copropriété ainsi que les éléments à vérifier avant d’acheter un appartement.
Qui gère une copropriété ?
La gestion d’une copropriété repose sur trois acteurs : le syndicat des copropriétaires, qui prend les décisions en assemblée générale, le syndic de copropriété, chargé de la gestion administrative et technique de l’immeuble, et le conseil syndical, qui assiste et contrôle le syndic.
Que vérifier avant d’acheter un appartement en copropriété ?
Avant d’acheter un lot en copropriété, il est important de ne pas analyser uniquement l’appartement. Les documents de l’immeuble permettent de comprendre sa situation financière, les travaux envisagés et les éventuelles difficultés de gestion.
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- Le montant et la composition des charges
- Les travaux votés ou envisagés
- Le montant du fonds de travaux
- Les éventuels impayés et procédures concernant la copropriété
- Le carnet d’entretien et, lorsqu’ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux
Ces éléments permettent d’évaluer plus précisément le coût futur de la détention du bien et les éventuels points de vigilance avant de faire une offre. Retrouvez également notre checklist complète avant d’acheter un appartement.
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