[Guide] Acheter une maison à deux propriétaires

Acheter une maison à deux propriétaires, que l’on soit marié, pacsé ou en union libre, est une étape majeure combinant projet de vie et investissement financier. Aussi excitant que soit le projet, il est crucial de bien comprendre les implications juridiques et fiscales, notamment en cas de séparation ou de décès d’un concubin. Ce guide vous aide à choisir la meilleure stratégie pour sécuriser votre achat et anticiper les imprévus.

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Ce qu’il faut retenir

• Le mariage reste la protection la plus simple pour acheter un logement à deux.
• Il est tout à fait possible de simplifier la succession et de limiter le risque en cas de séparation de concubins.
• L’indivision est la solution la plus courante pour un achat avec un concubin ; la SCI avec un associé.
• Le notaire est là pour trouver les solutions adaptées à votre situation (démembrement croisé, donation au dernier vivant, etc.).

Acheter une maison à deux propriétaires : les statuts possibles

Lorsqu’un couple souhaite acquérir un bien immobilier en commun, plusieurs options juridiques s’offrent à lui, chacune avec des spécificités en termes de gestion, de fiscalité et de protection en cas de séparation ou de décès.

Achat en indivision

L’indivision est le statut le plus courant et le plus simple à mettre en place. Chaque propriétaire détient une quote-part du bien (souvent 50/50, mais pas obligatoirement). En cas de décès, la part de l’indivisaire défunt revient à ses héritiers, ce qui peut complexifier la situation s’il ne s’agit pas du conjoint survivant. Elle est pratique en couple, mais présente un risque important avec un autre associé.

Achat en SCI (Société Civile Immobilière)

Plus complexe, la SCI offre une grande souplesse de gestion et une meilleure protection du patrimoine. La maison n’appartient dans ce cas pas aux particuliers, mais à la SCI dont les membres détiennent des parts sociales. La rédaction des statuts permet de définir ses règles de fonctionnement et ainsi de la personnaliser en anticipation de certains événements, par exemple en incluant une clause de rachat des parts de la SCI.

La clause de tontine

La clause de tontine est une mention spécifique insérée dans l’acte d’achat. Assez rare, elle stipule que le dernier survivant des acquéreurs devient l’unique propriétaire du bien. Ainsi, en cas de décès de l’un des propriétaires, sa part ne tombe pas dans la succession classique, mais est directement distribuée au(x) survivant(s). Il s’agit d’un moyen de protection simple pour le conjoint survivant, mais il est irrévocable et n’offre pas autant de souplesse que d’autres solutions.

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Achat en tant que couple marié : quel régime matrimonial ?

• Communauté réduite aux acquêts : le régime par défaut. Les biens acquis pendant le mariage sont communs aux époux, y compris un éventuel achat immobilier et même si un seul nom figure sur l’acte.
• Séparation de biens : chaque époux conserve la pleine propriété et la gestion de ses biens propres. Si vous achetez ensemble, le bien est en indivision et une donation au dernier vivant est essentielle pour que le conjoint survivant hérite.
• Participation aux acquêts : le régime fonctionne comme la séparation de biens pendant le mariage, mais chaque époux a droit à une part des enrichissements réalisés par l’autre en cas de divorce ou décès. Une donation au dernier vivant et/ou un testament sont utiles pour protéger le conjoint survivant.

Achat immobilier en tant que couple non marié : comment se protéger ?

Démembrement croisé de propriété

Chacun achète la moitié du bien, soit en indivision, soit en SCI, mais pas en pleine propriété. L’astuce consiste à ce que chaque membre du couple achète une moitié en nue-propriété (les murs) et l’autre moitié en usufruit (la possibilité d’habiter et de louer le bien).

En cas de décès, le membre survivant récupère la pleine propriété d’une moitié et conserve l’usufruit sur la seconde moitié. Il peut donc continuer d’habiter la maison ou l’appartement jusqu’à la fin de sa vie, les héritiers de la personne décédée héritant simplement de la nue-propriété de la seconde moitié.

Le testament

La donation au dernier vivant, permettant à un époux d’augmenter la part d’héritage de son conjoint au moment de son décès, est exclusivement réservée aux personnes mariées. Hors mariage, l’alternative est d’avoir recours au testament. À travers ce document juridique, le testateur exprime ses dernières volontés concernant la transmission de ses biens après son décès.

Le testament est un acte unilatéral, personnel et révocable à tout moment. Le survivant héritier est dans ce cas considéré comme un tiers par l’administration fiscale et est donc soumis à des droits de succession très élevés (60%) après un abattement minime. Les partenaires de PACS sont quant à eux exonérés de droits de succession. Le combo PACS + testament peut donc être une bonne solution.

L’importance du contrat

Quel que soit la forme choisie (SCI ou indivision), il est essentiel de définir les modalités de votre achat dans un contrat. Il est vivement conseillé de définir, par écrit et devant notaire, les conséquences d’une séparation ou d’un décès. Précisez également les quote-parts de chacun dans l’acte d’achat. Votre notaire est votre contact privilégié pour prendre connaissance des solutions adaptées à votre situation particulière et pour formaliser vos souhaits.

Un chasseur d’appartement vous aide à concrétiser votre projet d’acheter une maison à deux propriétaires. Il vérifie les points importants, s’assure que la valeur du bien est en accord avec le marché immobilier local et vous accompagne jusqu’à la signature de l’acte de vente.