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Qu’appelle-t-on marché immobilier de luxe à Paris ?

Nous connaissons bien le marché immobilier de luxe à Paris : il dispose de ses propres caractéristiques et codes. Quels sont-ils ? On vous dit tout sur ce segment bien particulier.

Les grands appartements familiaux classiques parisiens, même ceux dont le prix dépassent largement le million, ne sont pas forcément des biens dits « de luxe », de prestige ou d’exception.
Le prix est bien entendu un critère-clé du luxe : il doit être prohibitif. Mais le prix à lui seul ne suffit pas. La qualification d’appartement de luxe suppose en effet que tous les critères de qualité soient réunis : les biens d’exception portent bien leur nom, puisqu’on doit être dans l’exceptionnel. Pas le bien, pas le beau ou le très beau : l’exceptionnel !

Les critères d’un appartement de luxe à Paris

Dans l’immobilier de prestige, le charme parisien ne suffit pas : il faut du raffinement.
Une « bonne localisation » n’est pas de mise : il faut un très beau quartier et/ou un emplacement exceptionnel.
On ne se contente pas d’une vue dégagée : il faut une vue extraordinaire.
Un immeuble de bon standing est trop banal : il faut du grand, du très haut standing, ou une architecture tout à fait particulière.
Si l’une de ces remarquables qualités manque à l’appel, le bien n’obtiendra son ticket d’entrée pour le club très fermé du luxe que si d’autres atouts de taille en font un bien rare, voire unique.
Sinon, il entrera dans le cercle des biens « haut de gamme », élitiste également, mais dont les membres sont plus nombreux.

Le prix des biens de prestige à Paris

À la lecture du Baromètre Belles Demeures et Luxe Résidences des prix de l'immobilier de prestige à Paris, le m² moyen de ce type de bien se situe autour de 17 000 € dans l'hyper-centre de Paris, 12 000 € dans l'est de la capitale, et 14 000 € dans l'ouest. Point de prix-plafond au m² puisqu’en immobilier de luxe à Paris, il n’y a pas de règle ! Il y a néanmoins une constante : c’est toujours un achat plaisir. Exemple récent d’un quasi-record de prix au m² : un hôtel particulier d’environ 400 m², situé dans le 6ème, entre la Seine et les Invalides, a été vendu, au quatrième trimestre 2018, à plus de 20 millions d’euros. Soit un prix au m² de 52 000 euros.
Mais ce n’est rien comparé à ce qui se déroule à Hong-Kong où le marché de l’immobilier continue de s’envoler, comme le rapporte Bloomberg. Un logement neuf de 314 m² vient de s’y vendre pour 459,4 millions de dollars hongkongais, un peu plus de 49 millions d’euros. Soit un prix record de 156.000 euros le m² !

Le profil des acquéreurs dans l’immobilier de luxe

Selon une étude de Lux-résidence.com, réalisée sur un panel de 160 personnes en recherche d’un bien immobilier de prestige, l’acquéreur-type a plus de 50 ans (81 %), est déjà propriétaire (75 %) et le revenu du foyer est supérieur à 200 000 euros annuels. Plus de la moitié de ces acquéreurs vit en France, l'autre est composée de Français non-résidents et d'étrangers.
A Paris, pour les biens entre 1 et 2,5 millions d'euros, la clientèle est essentiellement française et parisienne et se compose majoritairement de cadres supérieurs, de chefs d’entreprises et de professions libérales. Les acheteurs étrangers représentent moins de 10 % des ventes de biens de prestige à Paris. C’est donc une demande intérieure qui booste la croissance de ce segment immobilier.

Comment se porte le marché immobilier haut-de-gamme à Paris en 2019 ?

Même sans les acheteurs étrangers, il se porte bien. Même très bien. Très clairement, c'est le "vrai luxe" qui s'envole. Le montant des ventes cumulées sur les six premiers mois de l'année pour les biens à plus de 3 millions d'euros a progressé comme jamais, avec une progression de 151 % par rapport à la même période de 2019 et donc avant la pandémie (source La vie immo).
Dans l'immobilier de prestige, ce sont les hôtels particuliers, les appartements avec terrasses ou jardins qui ont la faveur des acheteurs. Cette recherche d'espaces extérieurs est vraie pour tous les segments de marché et a fortiori pour l'immobilier de prestige. Et quand on ne trouve pas cet espace extérieur à Paris intramuros, on va en banlieue. Les maisons de Neuilly, Boulogne, Saint-Cloud, Saint-Germain-en-Laye ou Versailles ne restent que quelques jours sur le marché. Pour ces biens-là, les délais de vente n'ont jamais été aussi courts. Un dynamisme d'autant plus exceptionnel et inattendu que ce sont essentiellement les acheteurs français qui sont à la manœuvre, les étrangers n'étant pas encore véritablement revenus.
Quant aux secteurs privilégiés dans Paris, retour dans les quartiers parisiens traditionnellement préférés sur le haut de gamme : 6ème, 7ème et 16ème arrondissements. Et comme indiqué, une attractivité renforcée à l'ouest de Paris, à Neuilly, Saint-Cloud et Versailles, où le montant des ventes a doublé depuis l'avant-covid.
Sur ce marché du prestige, il y a quand même un segment qui progresse nettement moins que les autres et de façon inédite : les biens familiaux avec deux ou trois chambres dont les prix oscillent entre 1 million et 1,5 million d'euros. Pour la première fois depuis des années, la demande sur ces biens a diminué alors qu'ils étaient traditionnellement ceux qui faisaient l'objet du plus grand déséquilibre offre/demande. Cette accalmie est assez simple à expliquer : ces biens n'ont souvent aucun espace extérieur. Les acheteurs susceptibles de mettre ce budget préfèrent parfois quitter Paris pour plus de confort ou alors mettent davantage d'argent dans leur projet immobilier.

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