Réforme de l’ISF : quel sera l’impact de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur le marché immobilier ?

L’ISF va bientôt rendre son dernier souffle. Adopté en octobre dernier, l’IFI (Impôt sur la Fortune immobilière) viendra le remplacer dès 2018.
Comme son nom l’indique, l’assiette de cet impôt sur la fortune versions 2.0 sera désormais exclusivement basée sur l’immobilier, la volonté du gouvernement étant de réorienter l’épargne vers l’« économie réelle ».
En langage non-politicien, le but de cette réforme est donc d’endiguer l’exil fiscal de ceux qui s’estiment trop fortement touchés par l’ISF.
L’IFI favorise l’épargne et la détention de titres financiers, invitant ainsi les plus aisés à investir dans des entreprises françaises.
Au détriment de l’immobilier ? That is the question.

Modalités de calcul de l’IFI

Tout comme l’ISF, l’IFI concerne uniquement les foyers dont le patrimoine net est supérieur à 1,3 millions d’euros.
Sauf qu’avec l’IFI, le patrimoine en question est « réduit » au patrimoine immobilier.
Tous les actifs immobiliers entrent dans l’assiette de calcul, même la « pierre-papier », à savoir les SCI, SCPI, OPCI ou actions foncières, même dans le cadre d’une assurance-vie.
La résidence principale permet toujours de bénéficier d’une décote de 30 %.
Le barème de l’IFI reste inchangé : le seuil de déclenchement de l’IFI est à 1,3 M€ mais le barème démarre à 800 K€ (autrement dit, bien que vous y soyez assujettis seulement si votre patrimoine est > à 1,3 M€, votre première tranche se calcule dès 800 K€)
Barème de l'ISF impôt de solidarité sur la fortune IFI impôt sur la fortune immobilière

En seront exclus tous les biens autres que les actifs immobiliers :  les comptes-titres, les œuvres d’art, bijoux, meubles, les PEE, PEA, les comptes-titres, chevaux, voitures, liquidités, ainsi que les assurances-vie hors OPCI ou SCPI. Les actifs immobiliers affectés à une activité professionnelle, comme celle de loueur en meublé professionnel par exemple (statut LMP), en seront exclus également.

En bref, vous vous exclamerez « vive l’IFI ! » si vous êtes l’heureux  propriétaire d’un yacht, d’un tableau de maître ou de lingots d’or – Ou « à bas l’IFI » si vous possédez une résidence secondaire à l’Ile de Ré ou des SCPI à foison.

Quel impact cette mesure pourrait-elle avoir sur le marché immobilier dès 2018 ?

La réforme ne devrait pas avoir d’incidence significative sur les transactions relatives aux résidences principales : il y a en effet fort à parier que l’accession à la propriété restera une priorité pour les français et que le maintien de l’abattement de 30% sur les résidence principale y contribuera.
Des perturbations  pourraient en revanche se faire sentir sur le marché des résidences secondaires « haut de gamme » : une partie des propriétaires souhaiteront vendre pour baisser leur IFI et réallouer leurs ressources vers des supports financiers, tandis que certains acquéreurs renonceront à acheter pour ne pas y être assujettis.

Même si la FNCI (Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers) reste prudente quant aux effets possibles de l’IFI, elle reste confiante sur la stabilité du marché immobilier.
Voici les raisons pour lesquelles cette réforme ne devrait pas bouleverser le paysage immobilier français :
– Il ne concerne qu’un volume restreint de transactions immobilières
L’ISF ne concerne en effet que 2% des foyers et ce pourcentage devrait diminuer de 40%  avec l’IFI. Ces foyers fiscaux représentent à peine 20.000 transactions par an pour un total de près d’un million. Par ailleurs, il est peu probable que la frange des assujettis à cet impôt ne renonce à la propriété pour des pourcentages d’imposition aussi faibles (de 0,5 à 2%).
L’impact ne devrait donc être que relativement mineur au regard du volume des transactions annuelles.
– L’immobilier intègre une dimension affective en plus de la dimension pécuniaire
Le placement immobilier est historiquement le préféré des français, pour la sécurité qu’il inspire, le rendement qu’ils en attendent à juste titre (les fameuses « rentes pour la retraite »), mais aussi parce qu’il offre la possibilité d’investir à crédit. Ce dernier levier est d’autant plus attractif que les taux sont historiquement bas. En région parisienne, une autre motivation à placer dans l’immobilier réside dans la perspective de plus-value, plus encore qu’en province. Autant d’atouts tangibles qui aideront assurément au maintien du marché immobilier.
Mais plus encore, l’investissement immobilier ne se réduit pas à la notion de rentabilité et de placements financiers. La grande majorité de acquéreurs intègre en effet dans leurs acquisitions une dimension patrimoniale et familiale, donc affective. Et cette dimension ne peut disparaître en fumée sous le seul effet de l’IFI.