Faut-il acheter ou vendre en premier ? That’s the question !

En tant que chasseurs d’appartement, nous rencontrons souvent des clients déjà propriétaires, qui souhaitent revendre leur bien pour en acheter un plus grand. Se pose alors fatidiquement la question de l’ordre dans lequel il vaut mieux procéder : trouver d’abord son nouveau nid en prenant le risque de devoir prendre un vilain crédit-relais, ou vendre d’abord et devoir potentiellement prendre une location pendant une période plus ou moins longue ?
Il n’existe malheureusement aucune réponse standard, chaque solution présentant ses avantages et ses inconvénients. Le choix dépend également largement de l’état du marché immobilier local, favorable ou non à la vente, au moment de cette prise de décision.
Décryptage.

Acheter avant de vendre

Cette option présente des avantages incontestables : elle permet d’éviter de passer par la case location et donc de s’épargner un double déménagement, tous deux pouvant représenter un coût et des tracas non négligeables. Elle permet également de déménager à son rythme et de réaliser des travaux dans son nouveau logement sans être pris par le temps. Dans bien des cas, la décision d’acheter avant de vendre est en réalité motivée par un coup de cœur immobilier, arrivé plus tôt que prévu dans le processus de changement.
L’inconvénient majeur de cette solution est qu’elle implique souvent de passer par un crédit-relais, sauf à vendre quasi simultanément. Ce type de crédit temporaire est accordé à des taux plus élevés que les taux classiques et sont limités dans le temps, généralement un an renouvelable une fois.
Pour dormir sur ses deux oreilles, mieux vaut donc être certain que le bien que vous allez vendre est suffisamment liquide, mais aussi que votre estimation est prudente, puisque c’est elle qui servira de base au montage financier de la nouvelle acquisition. Il est donc fortement conseillé de faire estimer son bien par plusieurs professionnels, agents ou chasseurs immobiliers, et d’éviter de ne retenir que les évaluations les plus optimistes.
Astuce de pro : vous pouvez demander au vendeur de votre nouvelle résidence principale de procéder à une « vente longue », qui vous permettrait de rallonger le délai standard de trois mois entre la promesse et la vente définitive, à quatre voire cinq mois. Le vendeur n’a aucune obligation d’accepter mais qui ne tente rien n’a rien !

Vendre avant d’acheter

Si l’idée d’avoir recours à un crédit-relais vous donne des sueurs froides, vendez d’abord votre logement. Cette option vous épargnera un risque majeur : celui de ne pas trouver preneur dans le délai du crédit-relais et de devoir alors supporter un double emprunt. Cette solution vous permet également de déterminer précisément le budget dont vous disposez pour racheter.  Vendre avant d’acheter peut également vous permettre de le céder à meilleur prix : étant moins pressé, vous serez moins susceptible d’accepter une négociation à la baisse.
Inconvénient : en vendant avant d’acheter, vous prenez le risque de devoir vous reloger temporairement pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois.
Astuce de pro : si, en tant que vendeur, vous êtes en « position de force » (autrement dit si les acquéreurs sont nombreux), il est judicieux de prévoir dès le départ une « vente longue ». Si le délai demandé est raisonnable et que la confiance est établie, un acquéreur motivé ne prendra pas le risque de perdre le bien en refusant votre demande, sauf à lui-même avoir des contraintes de délais incontournables (scolarisation notamment). Cet accord donne souvent lieu à une compensation financière versée à l’acquéreur.

Après la théorie, la pratique : l’impact du marché immobilier local

Sur un marché peu dynamique avec des prix en baisse, mieux vaut vendre d’abord.
A l’inverse, lorsque le marché immobilier est un marché en faveur des vendeurs (pénurie d’offres), comme c’est le cas actuellement en région parisienne, vous avez toutes les chances de vendre votre bien rapidement. Mais aussi tous les risques de mettre du temps à trouver…sauf à passer par un chasseur immobilier sachant chasser, comme Early Birds par exemple 😉 . La logique dans ce contexte est donc d’acheter puis de vendre.